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Immobilien gehören seit jeher zu den beliebtesten Anlageformen. Doch nicht jeder kann oder möchte direkt in ein Eigenheim investieren. Eine attraktive Alternative bieten offene Immobilienfonds: Sie ermöglichen es Anlegern, vom Immobilienmarkt zu profitieren – ganz ohne selbst Eigentum zu besitzen.
Doch stellt sich die Frage: Sind offene Immobilienfonds heute noch eine lohnende Geldanlage für Sparer?
Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der überwiegend in Immobilien investiert. Anleger zahlen Geld in einen gemeinsamen Fonds ein, das anschließend für den Kauf, Bau oder die Verwaltung von Immobilien verwendet wird.
Laut Gesetz müssen mindestens 51 % des Fondsvermögens in Immobilien investiert werden. Die restlichen Mittel können flexibel in andere Anlageformen wie Wertpapiere oder Geldmarktinstrumente fließen – oder als Barreserve bereitstehen, um Auszahlungen an Anleger zu gewährleisten.
Der große Vorteil: Steigt der Immobilienwert, profitieren Anleger von einer steigenden Rendite, ohne selbst Immobilien verwalten zu müssen.
Beide Fondsarten investieren in Immobilien, unterscheiden sich aber in ihrer Struktur und Flexibilität deutlich.
Beteiligung nur während einer begrenzten Zeichnungsphase möglich
Mindestanlage meist ab 5.000 €
Investition in eine einzelne Immobilie oder ein Projekt
Keine Handelbarkeit an der Börse
Nachschusspflicht möglich
Höheres Risiko, aber auch höhere Renditechancen
Wenn die Immobilie nicht vermietet oder verkauft werden kann, drohen hohe Verluste – geschlossene Fonds eignen sich daher eher für risikobereite Anleger.
Jederzeit investierbar
Einstieg oft ab 50 € möglich
Anlage in mehrere Immobilien gleichzeitig
Verkauf grundsätzlich jederzeit möglich
Handel an der Börse oder über Fondsgesellschaft
Keine Nachschusspflicht
Geringeres Risiko durch breite Streuung
Offene Immobilienfonds bieten somit mehr Flexibilität und Sicherheit – ideal für Anleger, die langfristig, aber risikoarm investieren möchten.
Offene Immobilienfonds sind besonders attraktiv, wenn der Immobilienmarkt wächst.
Steigende Immobilienpreise führen zu einer Wertsteigerung des Fondsvermögens – und damit zu Renditechancen für Anleger.
Davon profitieren primär Fonds, die in nachgefragte Lagen wie Großstädte investieren.
Zudem sorgen niedrige Zinsen (z. B. durch die EZB) oft für eine stabile oder steigende Nachfrage nach Immobilien – was die Performance offener Immobilienfonds zusätzlich unterstützt.
Ein weiterer Pluspunkt: Anleger profitieren von der Wertentwicklung, ohne die laufenden Kosten oder Risiken eines Eigentümers tragen zu müssen – wie Instandhaltung, Leerstand oder Mietausfall.
regelmäßig kleinere Beträge anlegen möchten (z. B. per Sparplan ab 50 €),
eine stabile Wertentwicklung mit überschaubarem Risiko suchen,
nicht selbst in Immobilien investieren wollen oder können.
Sie eignen sich besonders als Baustein zur Vermögensdiversifikation – also als Ergänzung zu Aktien, Anleihen oder Tagesgeld.
Wer hingegen kurzfristig investieren oder hohe Renditen in kurzer Zeit erzielen möchte, sollte andere Anlageformen in Betracht ziehen.
Auch wenn offene Immobilienfonds als vergleichsweise sichere Geldanlage gelten, sind sie nicht risikofrei.
Stabile Rendite durch Mieteinnahmen
Liquiditätsrisiko: Wenn zu wenig liquide Mittel vorhanden sind, kann die Auszahlung an Anleger zeitweise eingeschränkt sein.
Marktrisiko: Bei fallenden Immobilienpreisen kann der Fonds an Wert verlieren.
Managementrisiko: Zu hohe Liquidität kann Fondsmanager dazu verleiten, in überteuerte oder risikoreichere Objekte zu investieren.
Streuungsrisiko: Ist der Fonds nicht ausreichend diversifiziert, kann das Verlustrisiko steigen.
Liquiditätsrisiko: Wenn zu wenig liquide Mittel vorhanden sind, kann die Auszahlung an Anleger zeitweise eingeschränkt sein.
Marktrisiko: Bei fallenden Immobilienpreisen kann der Fonds an Wert verlieren.
Managementrisiko: Zu hohe Liquidität kann Fondsmanager dazu verleiten, in überteuerte oder risikoreichere Objekte zu investieren.
Je älter ein Fonds ist und je erfahrener der Fondsmanager, desto stabiler und sicherer gilt in der Regel die Anlage.
Eine Investition in offene Immobilienfonds ist auf verschiedenen Wegen möglich:
direkt über Fondsgesellschaften,
über Banken oder Sparkassen,
oder über Online-Broker.
In jedem Fall benötigen Anleger ein Wertpapierdepot, über das der Kauf und Verkauf abgewickelt wird.
Während Online-Depots häufig kostenlos sind, können bei Filialbanken Depot- oder Ordergebühren anfallen.
Tipp: Beim Kauf über die Börse kann der Preis von dem der Fondsgesellschaft abweichen, da Angebot und Nachfrage dort den Kurs bestimmen.
Vor dem Investment lohnt sich ein genauer Vergleich verschiedener Fonds.
Wichtige Kriterien sind:
Ausschüttungsart:
Kosten:
Achte auf Ausgabeaufschlag, Verwaltungs- und Ordergebühren.
Rendite:
Renditen lassen sich nur aus der bisherigen Wertentwicklung ableiten – feste Zusagen sind unseriös.
Liquiditätsquote:
Zeigt, wie viel Barreserve vorhanden ist. Zu wenig Liquidität kann Auszahlungen erschweren.
Vermietungsquote:
Gibt an, wie viel Prozent der Fondsimmobilien tatsächlich vermietet sind – je höher, desto besser.
Der Verkauf kann auf zwei Wegen erfolgen:
1. Rückgabe an die Fondsgesellschaft
2. Verkauf über die Börse
Die rechtlichen Grundlagen für offene Immobilienfonds sind im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geregelt.
Dort sind unter anderem Anlagegrenzen, Haltefristen und Liquiditätsvorschriften festgelegt.
Diese Vorschriften schützen Anleger vor übermäßigen Risiken, etwa durch zu hohe Fremdfinanzierungen oder mangelnde Diversifikation.
Offene Immobilienfonds dürfen maximal 49 % des Vermögens außerhalb von Immobilien anlegen – beispielsweise in Wertpapiere oder Liquiditätsreserven.
Damit bleiben sie flexibel, aber stets auf den Immobiliensektor fokussiert.
Offene Immobilienfonds bleiben eine attraktive Geldanlage für sicherheitsorientierte Sparer, die langfristig investieren möchten.
Sie kombinieren stabile Ertragschancen, breite Streuung und niedrige Einstiegshürden.
Zudem profitieren Anleger von der positiven Entwicklung des Immobilienmarkts, ohne sich um Instandhaltung oder Verwaltung kümmern zu müssen.
Trotzdem gilt: Auch offene Immobilienfonds bergen Risiken. Wer investiert, sollte verschiedene Fonds vergleichen, sich über Haltefristen informieren und nur bei vertrauenswürdigen Gesellschaften investieren.
Sie möchten wissen, welcher Immobilienfonds zu Ihrer Anlagestrategie passt?
Oder welche Chancen und Risiken in Ihrem Fall besonders relevant sind?
Wir beraten Sie gerne individuell und zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Geld sicher und renditestark anlegen können.
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Sollten Sie Fragen oder Anregungen zu unseren Leistungen haben, freuen wir uns jederzeit über eine Nachricht von Ihnen.
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