Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für Eigentümergemeinschaft
Du bist Eigentümer einer Wohnung? Dann bist du auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Gleiches gilt auch dann, wenn du keine Wohnung, aber eine Garage oder einen Kellerraum besitzt. Eine Eigentümergemeinschaft bringt Vorteile mit sich, aber auch Pflichten wie beispielsweise die Beteiligung an den Umlagezahlungen für Sanierungen und Renovierungen. Zudem ist es wichtig zu wissen, welche Versicherungen für eine Eigentümergemeinschaft wichtig sind. Wie zum Beispiel die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Die Eigentümergemeinschaft
Eine Eigentümergemeinschaft umfasst alle Personen, welche an einem Immobilienobjekt wie beispielsweise einer Wohnanlage, einer Reihenhaussiedlung oder einem Mehrfamilienhaus einen Miteigentumsanteil besitzen. In der sogenannten Teilungserklärung ist jeder Eigentümer mit seinem Anteil am Objekt aufgeführt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet in allen Belangen, das Immobilienobjekt betreffend, gemeinschaftlich. Deswegen wird in der Regel einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einberufen.
Einer der größten Vorteile einer Eigentümergemeinschaft ist die Kostenteilung. Egal, ob Erneuerung der Heizung, Reparatur des Daches, Renovierung des Treppenhauses oder anderes, die Kosten werden zwischen allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt. Um zu verhindern, dass jedes Mal ein hoher Betrag auf die einzelnen Eigentümer zukommt, werden Rücklagen gebildet. Finanziert werden diese durch die Umlage, zu deren Zahlung jeder Eigentümer der Gemeinschaft verpflichtet ist.
Achtung Sonderumlage: die üblichen Instandhaltungskosten werden durch die normale Rücklage und die dafür zu zahlenden Umlagen finanziert. Doch es kann dennoch passieren, dass diese Hausgelder nicht ausreichen. Beispielsweise, wenn eine unerwartete größere Reparatur oder eine bauliche Maßnahme anstehen. In einem solchen Fall kann eine Sonderumlage erhoben werden. Doch dies nicht einfach so. Denn eine Sonderumlage muss in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Solche und andere Beschlüsse, also Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft, können auf drei Wegen durchgesetzt werden:
- ordentliche Eigentümerversammlung – üblich
- außerordentliche Eigentümerversammlung – bei dringenden Entscheidungen
- Umlaufbeschluss – per Rundschreiben – in dringenden Fällen
Um einen Beschluss durchzusetzen, bedarf es einer Mehrheit. Doch nicht jeder Beschluss bedarf der gleichen Mehrheit. Es gibt Unterschiede.
So bedarf es bei Entscheidungen beispielsweise über Hundehaltung oder Ruhezeiten lediglich eine einfache Mehrheit. Bei Beschlüssen beispielsweise über Modernisierungen, welche nicht den Wohnanlagen-Charakter verändern, bedarf es einer sogenannten qualifizierten Mehrheit. Das heißt, es ist eine Dreiviertel-Mehrheit notwendig, um den Beschluss durchzusetzen. Dabei muss es sich um mindestens drei Viertel der Eigentümer handeln, welche im Grundbuch eingetragen sind.
Bauliche Veränderungen am Objekt bedürfen hingegen der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer.
Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Es ist wichtig, dass du als Eigentümer einer Wohnung den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kennst.
Als Sondereigentum gilt deine Eigentumswohnung. Diese, also dein Sondereigentum, kannst du ganz nach deinem individuellen Geschmack gestalten. Einzige Ausnahme: die Gebäudesubstanz darf dadurch nicht verändert werden. Ebenfalls zum Sondereigentum zählen Kellerräume, Garagen, Gartengrundstücke sowie PKW-Stellplätze.
Doch Achtung: der zu deiner Wohnung gehörende Balkon bzw. die zur Wohnung gehörende Loggia ist Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Wohnungseingangstüre sowie unter Umständen auch die Außenfenster. An all diesem darfst du ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft keine baulichen Veränderungen vornehmen.
Du möchtest dich genauer über dein Sondereigentum bzw. das Gemeinschaftseigentum informieren? Wirf dazu einen Blick in die Teilungserklärung sowie in die Gemeinschaftsordnung.
Das Haftungsrisiko
Auch ein Mehrfamilienhaus, eine Reihenhaussiedlung und eine Wohnanlage benötigen eine Gebäudeversicherung. Schließlich unterscheidet sich das Risiko nicht von anderen Häusern. Ebenfalls von großer Wichtigkeit ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Denn nur diese schützt dich vor den finanziellen Folgen etwaiger Schadensersatzforderungen. Natürlich kann das Haus niemanden aktiv schaden. Dennoch gibt es diverse Umstände, welche doch zu Schäden an Dritten bzw. am Eigentum Dritter führen können. Meist handelt es sich bei solchen Szenarien um Fahrlässigkeit in Bezug auf Sicherheit bzw. sicherheitsrelevanten Vorschriften oder auch um bauliche Mängel. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Verkehrsgefahr und auch Betriebsgefahr.
Verkehrs- und Betriebsgefahr – der Unterschied
Als Teil einer Eigentümergemeinschaft bist du, sollte es zu einem Schaden im Rahmen der Betriebs- und Verkehrsgefahr kommen, mit haftbar. Doch was ist der Unterschied zwischen den beiden Gefahren?
Verkehrsgefahr – ein gutes Beispiel für die Verkehrsgefahr ist die Rutschgefahr auf dem Grundstück aufgrund von Eis und Schnee. Wurde nicht geräumt bzw. nicht gestreut und jemand, etwa die Postzusteller, stürzt aufgrund dessen, handelt es sich um einen Verkehrsgefahr-Schaden. Ein solcher Schaden ist durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgesichert.
Betriebsgefahr – stürzt und verletzt sich eine Person im Treppenhaus aufgrund defekter Beleuchtung, kann er bzw. sie eine Schadensersatzforderung an die Eigentümergemeinschaft stellen. Es handelt es sich hierbei um einen Betriebsgefahr-Schaden. Dieser ist über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgesichert. Die Versicherung übernimmt somit die Schadensersatzleistung.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Diese wichtige Versicherung für Immobilieneigentümer sowie Mitglieder von Eigentümergemeinschaften bietet Schutz vor den finanziellen Folgen von Schadensersatzansprüchen. Doch nicht nur das: sie fungiert zudem als passive Rechtsschutzversicherung. Denn im Schadensfall prüft die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auch die an dich bzw. die Eigentümergemeinschaft gestellten Schadensansprüche auf ihre Rechtmäßigkeit.
Eine Pflicht zum Vorhandensein dieser wichtigen Absicherung gibt es nicht. Dennoch solltest du es keinesfalls versäumen, eine solche Versicherung abzuschließen. Denn gemäß § 836 BGB bist du bzw. die Eigentümergemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet, sollte ein Dritter auf deinem Grundstück Schaden nehmen. Und egal, ob es sich um eine fahrlässige Missachtung der Verkehrssicherungspflicht oder der Betriebssicherungspflicht handelt: Die Ansprüche, welche daraus an dich bzw. die Eigentümergemeinschaft gestellt werden können, sind hoch. Ein solcher Schaden ohne das Vorhanden sein einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung wird somit extrem teuer und kann sogar deine finanzielle Existenz bedrohen.
Die Kosten einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
So wichtig die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist, so günstig ist der Jahresbeitrag. Dieser beläuft sich beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten auf nicht einmal 30,- € pro Jahr. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten liegt der Beitrag immer noch unter 75,- € jährlich.
Du hast deine Eigentumswohnung vermietet? Dann kannst du die Versicherung auf die Nebenkosten umlegen.
Eigentumswohnung Immobilienkauf – folgendes ist wichtig
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es ein paar wichtige Punkte zu beachten. Denn du bist zwar alleiniger Eigentümer der Wohnung, doch zugleich auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Dies bringt Rechte, aber auch Pflichten mit sich.
Möchtest du an deiner Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung vornehmen, wie beispielsweise eine Balkonverglasung oder einen Wintergarten, so benötigst du dafür zwingend das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft.
Und auch auf die laufenden Kosten der Wohnung musst du ein besonderes Auge haben. Denn als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft bist du dazu verpflichtet, eine Umlage zu bezahlen, welche für Renovierungen oder Sanierungen am Objekt sowie aber zur Deckung der weiteren laufenden Kosten verwendet wird. Hier ist es wichtig darauf zu achten, ob sich die Höhe der Umlage an der Quadratmeterzahl deiner Wohnung orientiert oder ob die Umlage für alle Eigentümer gleich hoch ausfällt. Zu den laufenden Kosten, welche du als Eigentümer bzw. Mitglied einer Eigentümergemeinschaft mittragen musst, zählen unter anderem der Hausstrom, der Winterdienst, die Kosten für Wasser und Abwasser, die Kosten der Hausreinigung, die Kosten der Gartenpflege sowie für den Hausmeister, die Versicherungsbeiträge und weiteres.
Sehr wichtig ist auch ein Blick auf bereits durch die Eigentümergemeinschaft erfolgten Beschlüsse. Diese können verschiedenste Dinge regeln, wie beispielsweise die Hundehaltung oder auch andere Regelungen.
Nicht vergessen werden darf die Gemeinschaftsordnung. Denn darin sind Beschlüsse zur Wohnungsnutzung bzw. Balkon- und Gartennutzung enthalten. Du möchtest deine Eigentumswohnung auch gewerblich nutzen? Oder du grillst gerne auf dem Balkon? Wirf einen Blick in die Gemeinschaftsordnung, ob all dies überhaupt gestattet ist.
Last but not least: achte auf den Versicherungsschutz und lass dir noch vor dem Kauf deiner Eigentumswohnung alle Policen der wichtigsten Versicherungen zeigen. Dies betrifft die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie die Gebäudeversicherung. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann im Ernstfall äußerst nützlich sein.
Sonderthema: der Verwalter
Der Verwalter, auch Hausverwalter genannt, kümmert sich um die Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die Verwaltung des Hausgeldkontos, die Schadensfeststellung im Schadensfall, die Einholung von Kostenvoranschlägen, die Beauftragung von Firmen, den Abschluss von Versicherungen, die Verwaltung von Versicherungsverträgen und anderen Verträgen und alles andere, rund um das Objekt. Auch der Wirtschaftsplan, welcher alle im Folgejahr anfallenden Kosten enthalten sind, wird vom Verwalter erstellt.
Fazit
Als Eigentümer einer Wohnung bist du automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Dies bringt zwar einige Pflichten mit sich, jedoch auch Vorteile wie beispielsweise die Aufteilung aller Kosten wie Reparaturen, Instandhaltungen sowie im Ernstfall Schadensersatzansprüche, welche an die Eigentümergemeinschaft gestellt werden.
Doch auch, wenn etwaige Schadensersatzforderungen unter allen Eigentümern aufgeteilt werden, können die Kosten sehr hoch ausfallen. Es ist deshalb äußerst wichtig, dass eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgeschlossen wird. Denn nur dann bist du wie alle anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft vor den finanziellen Folgen einer Schädigung Dritter auf eurem Grundstück bzw. im Haus geschützt.
Du hast Fragen zu dieser wichtigen Versicherung oder zu anderen für eine Eigentümergemeinschaft wichtigen Absicherung? Wir beraten dich gerne ausführlich.
