Immobilien als Kapitalanlage

Zurzeit haben es Anleger nicht leicht! Wer sein Vermögen sicher und rentabel anlegen will, wird sich nicht auf bekannte Sparmodelle verlassen. Der Klassiker das Sparbuch bringt kaum noch Zinsen. Bausparverträge sind auch nicht wirtschaftlich und ein Investment an der Börse gleicht einer Achterbahnfahrt ins Ungewisse. Was tun also, wenn Kapital vorhanden ist und möglichst gewinnbringend angelegt werden soll.

Auf der Suche nach einem Anlageplan rücken Immobilien als Kapitalanlage immer mehr in den Fokus. Häuser, Wohnungen, Hallen, Gebäude jeglicher Art sind eine Investition wert.

Bevor Sie ihr Kapital in „Betongeld“ anlegen können, sollten Sie sich über den bestehenden Markt genau informieren. Abhängig von der Region, dem Zustand der Immobilien, Mietpreise, Wertentwicklung der Immobilien sind mitunter entscheidende Faktoren für einen erfolgreichen Einstieg in die Immobilienwelt.

Wenn Sie also Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchten, finden Sie im unabhängigen Finanzberater einen neutralen und kompetenten Berater.

Immobilien als Kapitalanlage: Wie Betongeld Ihr Vermögen sichert und wachsen lässt

Die Immobilienbranche ist glücklich. Der Handel mit Gebäuden jeglicher Art erlebt Dank Niedrigzinsen einen schon lang ersehnten Aufschwung. Jetzt ist es sinnvoll in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Anlageimmobilien können im Moment mit hohen Renditen wieder verkauft werden.

Ob Häuser, Wohnungen oder Immobilienfonds, es gibt mehrere Varianten Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen. Abhängig vom möglichen Kapitaleinsatz, ist auch ein entsprechend hoher Gewinn zu erzielen. Als Grundregel gilt, immer auf möglichst niedrige Kaufpreise zu achten, bei Mieteinnahmen jedoch hoch anzusetzen.

Immobilien als Kapitalanlage: Kriterien zur richtigen Auswahl

Immobilien als Kapitalanlage sind im Idealfall lukrative Einnahmequellen und das auf langfristige Sicht.

Damit ihre Investition ins Immobiliengeschäft sich auch wirtschaftlich lohnt, sollten Sie beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ein paar Faktoren berücksichtigen.

Muss die Immobilie finanziert werden, wie ist der Standort und der Zustand des Gebäude.

Eine Kapitalanlage in Form einer Immobilie bringt nur dann einen Gewinn, wenn Sie die einzelnen Parameter genau auf sich selbst abstimmen. Am besten gelingt ein Start in die Welt der Anlageimmobilien, wenn Sie sich neutral beraten lassen. Der unabhängige Finanzberater arbeitet provisionsfrei und kalkuliert für Sie einen passenden Finanzplan zu ihrem Investitionsvorhaben, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen.

Über 400 Banken im Vergleich

Immobilien als Kapitalanlage: Das passende Objekt finden

Nicht jede Immobilie hat das Potential eine gute Rendite zu erwirtschaften. Hin und wieder kommt es vor, dass Gebäude auf den Plänen und Fotos einfach ideal aussehen, in der Realität aber leider als Kapitalanlage völlig ungeeignet sind.

Immobilien als Kapitalanlage eignen sich, wenn sie folgende Kriterien erfüllen:

  • Standort, dieser sollte über eine gute Infrastruktur, niedrige Arbeitslosigkeit, ausbaufähiges Gewerbegebiet verfügen
  • Mikrolage, in jeder Kommune gibt es Orte die weder wirtschaftlich noch sozial akzeptiert sind, hier eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen ist eher mutig, wie geschäftlich sinnvoll. Ein Viertel, das von vorneherein als gute Lage bezeichnet werden kann, ist eine Investition wert.
  • Zeitgemäße Grundrisse, eine Immobile als Kapitalanlage muss potentielle Mieter oder Käufer ansprechen, fragen Sie sich beim Kauf selbst ob Sie hier wohnen und arbeiten würden.
  • Zustand der Immobilie, ein günstiges Objekt ist oft mit Sanierungs- beziehungsweise Renovierungskosten verbunden. Die Energieeinsparverordnung schreibt bestimmte Sanierungen sogar vor. Diese können kostspielig sein, deshalb kalkulieren Sie besser zusätzliche Ausgaben in ihren Anlageplan mit ein.
  • Mieterstruktur, Immobilien als Kapitalanlage profitieren meistens von hohen Mieten. Hat ein Objekt, das Sie gerne erwerben möchten, bereits Mieter sollten Sie diese genau unter die Lupe nehmen. Prüfen Sie nach ob es in zu früheren Zeitpunkten unregelmäßige Mietzahlungen, Mietrückstände, Mietnomaden oder juristische Auseinandersetzungen mit Mietern gab. Diese können über Jahre hinweg gehen und zehren an Ihrem Kapital.
  • Nebenkosten für die Mieter, der Energiepass gibt Aufschluss darüber wie hoch die Heizkosten sind. Gerade hohe Nebenkosten schrecken potenzielle Mieter auch bei guter Lage ab.

Was ist ein Energieausweis?

Seit Mai 2014 müssen Mieter und Käufer einer Immobilie den energieausweis des Gebäudes einsehen dürfen. Dieses Zertifikat gibt Aufschluss über den Energieverbrauch des Objektes.

Der Energieausweis wird in zwei Varianten unterschieden.

Variante eins ist der Bedarfsausweis. Dieser zeigt den Energiebedarf des Gebäudes anhand seiner Bauweise. Berechnungsgrundlage sind die vorhandene Haustechnik, die Beschaffenheit der Gebäudehülle, die Witterungseinflüsse, der Standort und die Nutzung der Immobilie.

Variante zwei ist ein Verbrauchsausweis, hier wird der Energieverbrauch der Bewohner des Gebäudes erfasst. Grundlage ist der Verbrauch von mindestens drei Jahren. Bei älteren Mehrfamilienhäusern ist der Verbrauchsausweis nur dann zulässig wenn mindestens fünf Wohnungen vorhanden sind. Außerdem sind Verbrauchsausweise nicht unbedingt geeignet als Orientierungshilfe, da der Wert sehr stark vom Heizverhalten der Bewohner abhängt. Immobilien die ab 1977 gebaut wurden dürfen auch mit weniger Wohneinheiten im Verbrauchsausweis ausgewiesen werden, da die Wärmeschutzverordnung bereits in Kraft getreten war und die Gebäude somit besser gedämmt sind.

Da die Energieausweise für Laien nicht immer einfach zu lesen sind, sollten Sie bevor Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten sich die vorliegenden Zertifikate vom Fachmann genau erklären lassen.

Immobilien als Kapitalanlage: Welche Objekte sollten fokussiert werden

Häuser: Gerade Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser haben gerne größere Grundstücke, deshalb ist davon auszugehen, dass die Rendite etwas geringer sein wird. Das ist ein Nachteil, wenn sie vermieten. Beim Verkaufen ihrer Immobilie als Kapitalanlage ist das aber ein klarer Vorteil, Grundstücke gelten als werthaltige Anlage und erhöhen den Wiederverkaufswert, wenn das Haus in einer guten Wohngegend steht.

Mehrfamilienhäusern sind grundsätzlich mit einer höheren Rendite verbunden. Mehr Mieteinnahmen, machen diese Immobilien als Kapitalanlage reizvoll.

Wohnungen: Der Erwerb von Wohnungen ist generell nur dann lukrativ, wenn Sie ein ganzes Haus erwerben. Nur einzelne Wohneinheiten sind eher problematisch. Eigentümergemeinschaften bergen immer die Gefahr, dass gerade bei Renovierungsarbeiten keine Einigkeit herrscht, das schmälert längerfristig den Wert der Immobilie. Auch eine reibungslose Kommunikation ist nicht immer gegeben.

Gewerbeimmobilien: Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte zumindest als Privatperson von Gewerbeimmobilien die Hände lassen. Wie und in welchem Zeitraum ein Gewerbegebiet sich entwickelt ist nicht vorauszusagen. Das führt mitunter zu starken Marktschwankungen. Gerade Selbstständige greifen immer häufiger auf alternative Bürostrukturen zurück. Mitarbeiter arbeiten im Home-Office oder Freelancer brauchen kein Büro um für Geschäftsleute zu arbeiten, daher sind Bürogebäude eher kritisch zu betrachten.

Indirekte Investitionsmöglichkeiten: Neben dem direkten Erwerb von Immobilien, ist es auch möglich über Immobilienfonds in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Das sind indirekte Investitionen. Risiko und Kapitalbedarf sind sehr hoch. Allerdings sind die Verkaufsprospekte nur schwer zu verstehen. Eine Prüfung durch den unabhängigen Finanzberater oder einer anderen Fachkraft ist deshalb immer ratsam. Daher eignen sich Immobilienfonds eher für Profis auf dem Immobilienmarkt. Auch die Einstiegssummen liegen oft im fünfstelligen Bereich. Dazu kommt, dass zahlreiche Immobilienfonds bereits Pleite gegangen sind oder in Schieflage geraten. Einziger Vorteil von Immobilienfonds ist, sie haben Verwalter, die das Management übernehmen, Sie als Investor müssen sich um nichts kümmern.

Immobilien als Kapitalanlage: Das richtige Objekt finden

Nehmen Sie sich Zeit um die passende Immobilie als Kapitalanlage zu finden. Ausgesprochen entscheidend für den Wert einer Immobilie ist ihre Lage. Ein aufschlussreicher Indikator für eine gute Lage sind die Mietpreise für Tiefgaragen. Es gibt keine festgelegten Mietobergrenzen für Tiefgaragen und keinen umfassenden Mieterschutz. Die Preise sind sehr stark von der reinen Nachfrage bestimmt. Ergo, sind die Kauf- und Mietpreise für Garagen ausgesprochen teuer, wird die Lage der Immobilie von äußerst solventen Mietern favorisiert. Der Erwerb einer Anlageimmobilie in so einer Lage ist also sinnvoll.

Gehen Sie ihr finanziellen Möglichkeiten und ihre Risikobereitschaft in aller Ruhe noch einmal durch. Am besten lassen Sie sich vom unabhängigen Finanzberater einen passenden Investitionsplan aufstellen. Dann haben Sie möglichst transparent und schwarz auf weiß ihre Möglichkeiten im Blick.

Der Erfolg Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen hängt davon ab, wie das Objekt genutzt werden soll, welches Kapital zu Verfügung steht und welchen Ertrag Sie sich vorstellen.

Wenn Sie sich über alle Fakten im Klaren sind, können auf Immobilienportale, bei Maklern und Banken geeignete Gebäude gesucht werden. Teilweise werden Objekte auch als Anlagenimmobilien angeboten.

Ein weiterer Faktor ist der Kaufpreis einer Immobilie. Er bestimmt die Anfangsrendite, eine geringere Rendite bei Investitionsbeginn ist grundsätzlich besser. Der höhere Kaufpreis, spricht für eine solide Kapitalanlage in Form der Immobilie, vorausgesetzt der reale Marktwert wurde bezahlt. Deshalb sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie die Immobilie nicht selbst besichtigen können, oder eine Finanzierung beim gleichen Anbieter gemacht werden soll. Wenden Sie sich grundsätzlich bei Finanzierungsfragen an den unabhängigen Finanzberater und schauen Sie sich die Immobilien Vorort an.

Was können Sie sich leisten?
Budgetrechner
So hoch sind Ihre Nebenkosten
Nebenkostenrechner

Immobilien als Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Jede Medaille hat zwei Seiten, so sind Immobilien als Kapitalanlage ebenfalls mit Vorteilen und Nachteilen behaftet.

Von Vorteil ist, dass längerfristig gesehen die Rendite einer Immobilie gut berechnet werden kann. Zwar kann beim Kauf eines Objektes in beliebten Regionen die anfängliche Rendite etwas schmäler sein, da die Immobilie zwangsläufig teurer in der Anschaffung war, über die Jahre hinweg ist der Wohnort aber sicher mit guten Zukunftsaussichten zu betrachten. Strukturschwache Regionen bieten zwar günstige Immobilien an, langfristig gesehen kann es da aber durch mangelnde Entwicklung der Kommune zu Mietverlust oder Leerständen kommen, also ebenfalls ein gut abschätzbarer Parameter.

Der ausgesprochen niedrige Zins ist ebenfalls ein Vorteil, wenn Sie in Immobilen als Kapitalanlage investieren möchten. Eine möglichst lange Zinsbindung macht eine Finanzierung überschaubarer und günstiger.

Ein Nachteil für Immobilien als Kapitalanlage ist das Risiko des Wertverlustes. Sei es, weil die Lage an Beliebtheit verloren hat oder die Immobilie wegen Mietnomaden grundsaniert werden muss. Grundsätzlich muss zum Werterhalt der Immobilie damit gerechnet werden, dass gerade bei Wohnungen, der Kaufpreis innerhalb 30 Jahren noch einmal investiert werden muss.

Ein weiterer Nachteil ist, der hohe Kapitalaufwand. Sie bringen in der Regel den Großteil ihres Kapitals in die Anlageimmobilie ein. Verluste können dann nur schwer durch Einnahmen an anderer Stellen ausgeglichen werden. Immobilienfonds schaffen da etwas Abhilfe, da sie das Risiko generell breit streuen.

Immobilien als Kapitalanlage: Nettorendite entscheidet über den Anlagengewinn

Zunächst muss der Ertragswert abgerechnet werden. Diesen sollte im Regelfall eine gute Bank zu ihren Serviceleistungen im Rahmen des Finanzierungsgesprächs anbieten. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenüber gestellt werden.

Die Nettorendite bezieht sämtliche Kosten, die mit der Immobilie verbunden sind mit ein. Das heißt Kaufpreis, Erwerbskosten (ca. 10%), Ertragswert (wann die Immobilie eine Rendite abwirft) Darlehenszins, eventuelle Mietausfälle und Energiesparverordnungen wirken sich auf ihren tatsächlichen Anlagengewinn aus.

Wie hoch ihre Nettorendite tatsächlich ist und ab wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt, lassen Sie am besten vom unabhängigen Finanzberater ausrechnen. Dann können Sie gezielt und gewinnorientiert investieren.

Immobilien als Kapitalanlage: Steuervorteile ein großer Anreiz

Immobilien als Kapitalanlage sollten sich grundsätzlich auch ohne steuerliche Vorteile rechnen, da zurzeit nur ein paar Prozent des Anschaffungspreises steuerlich geltend gemacht werden können. Sogar bei denkmalgeschützten Gebäuden können nur Bruchteile der Sanierungskosten abgesetzt werden. Grundstücke lassen sich grundsätzlich nicht steuerlich abschreiben. Deshalb sollten Steuervorteile nicht der Grund für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sein.



*Pflichtfelder