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Die Immobilien-Finanzierung läuft und das neue Eigenheim ist endlich Ihres. Dennoch lohnt es sich, bereits jetzt an die Zukunft zu denken. Und das insbesondere, was das Immobilien-Darlehen betrifft.
Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um einfaches Annuitätendarlehen mit fixer Rate. Das Besondere daran ist der Auszahlungszeitpunkt. Dieser liegt mehrere Jahre in der Zukunft. Bis zur Auszahlung werden keine Bereitstellungszinsen berechnet und es ist auch keine Ratenzahlung vor Auszahlung erforderlich.
Der einzige Knackpunkt: das Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung zu einer Baufinanzierung und kann ausschließlich dafür genutzt werden. Somit bedarf es einer laufenden Immobilienfinanzierung, damit Sie überhaupt dieses praktische Darlehen beantragen können.
Anfangs war ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung einzig für gemeinnützige sowie kommunale Wohnungsbaugesellschaften möglich. Erst seit den späten neunziger Jahren sind diese besonderen Darlehen auch für private Kreditnehmer erhältlich.
Der Hintergedanke von Forward-Darlehen ist, sich derzeit günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern, indem Sie Ihre Anschlussfinanzierung bereits lange vor Zinsbindungsablauf abschließen.
Im Bezug auf die Anschlussfinanzierung gibt es sowohl echte als auch unechte Forward-Darlehen. Doch was ist der Unterschied?
Um ein echtes Forward-Darlehen handelt es sich bei einer Anschlussfinanzierung, bei welcher der Beginn der Zinsbindung in der Zukunft startet, die Darlehenskonditionen jedoch bereits jetzt festgelegt werden.
Bis zur Auszahlung des Darlehensbetrages wird monatlich ein Zinsaufschlag fällig. Dieser variiert von Bank zu Bank und kann zwischen 0,01 und 0,03 % liegen. Dieser Forward-Aufschlag wird oftmals aber erstmals nach sieben bis 13 Wochen verlangt.
Um ein unechtes Forward-Darlehen handelt es sich, wenn die Zinsbindung zeitgleich mit dem Vertragsabschluss beginnt, die Auszahlung des Kreditbetrages allerdings erst nach Ablauf der bestehenden Finanzierung erfolgt.
Wichtig zu wissen ist, dass Sie sich mit einem unechten Forward-Darlehen die günstigen Zinsen für einen kürzeren Zeitraum sichern und zudem wertvolle Zinsbindungszeit verlieren. Sie möchten mehr über die beiden Arten wissen und sich grundlegend informieren und absichern? Wir beraten Sie gerne ausführlich zu den beiden Forward-Darlehenstypen.
Klingt kompliziert? Ist es jedoch nur, wenn man nicht weiß, was der Leistungsprüfer der Versicherung genau wissen muss. Wir kennen uns bestens damit aus und stehen dir gerne mit Rat und Tat im Leistungsfall zur Seite.
Es sind nur wenige Punkte, über welche Sie sich im Bezug auf Forward-Darlehen informieren sollten. Doch sie sind umso wichtiger.
Zinsvorverkauf – Der wohl größte Vorteil dieser speziellen Darlehen ist die Festlegung der Zinsen lange bevor der Kredit überhaupt benötigt wird. Dadurch müssen Sie vor zukünftigen Zinssteigerungen keine Angst haben, denn Sie profitieren garantiert von den aktuell niedrigen Zinsen.
Kosten – Trotz aller Vorteile haben auch Forward-Darlehen einen Nachteil: höhere Kosten wie beispielsweise die Bearbeitungsgebühren. Damit Sie am Ende keine böse Überraschung erleben, sollten Sie sich ich vorab über die Darlehenskosten informieren und sie in Ihre Kostenrechnung mit einbeziehen.
Zeitraum – Sowohl Zinsen als auch Tilgung werden beim Forward-Darlehen für einen bestimmten Zeitraum festgelegt.
Flexibilität – Forward-Darlehen sind im Vergleich zu normalen Hypotheken meist weniger flexibel. Schlichtweg deshalb, da sie weder vollständig anpassbar sind noch Möglichkeiten bzgl. einer Tilgungsentlastung bieten.
Risiko – Bei einem Forward-Darlehen sind Sie an den vertraglich vereinbarten Zins gebunden. Und dies auch dann, wenn später die Zinsen weitaus günstiger sind.
Sie sehen, es ist äußerst wichtig, vorab gründlich über den Abschluss eines Forward-Darlehens nachzudenken. Ist es wirklich die beste Wahl für Sie? Lassen Sie sich bestenfalls vor Abschluss des Darlehens durch uns ausführlich beraten. Wir zeigen Ihnen alle Vorteile und Nachteile sowie jegliche Kosten und Risiken des Forward-Darlehens auf. Denn nur, wenn Ihnen all dies bekannt ist, können Sie langfristig sicherstellen, dass Sie das Darlehen auch stets sicher bedienen können.
Mit diesem besonderen Darlehen erhalten Sie als Kreditnehmer die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Und das bereits dann, wenn sich Ihre Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung befindet.
Der Unterschied zu einer normalen Anschlussfinanzierung? Im Gegensatz zu einem normalen Darlehen kann ein Forward-Darlehen länger als 6 bis 12 Monate im Voraus geplant werden. So können Sie sich bereits mehrere Jahre vor Zinsbindungsablauf den derzeit aktuellen Marktzins für die Zukunft verbindlich sichern. Dabei können zwischen dem Vertragsabschluss Ihrer Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Kreditauszahlung auch problemlos mehrere Jahre liegen. Dieser Zeitraum wird auch als Forward-Phase bezeichnet.
Die Zinsen Ihrer Anschlussfinanzierung liegen somit bei einem Forward-Darlehen auf dem Zinsniveau, welches zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorlag. Hinzu kommt ein Zinsaufschlag durch die kreditgebende Bank, dessen Höhe abhängig ist von der Vorlaufzeit. Verständlich, denn schließlich entgeht der Bank durch Ihr günstiges Forward-Darlehen im Falle einer Zinssteigerung ein Großteil einer möglichen Rendite. Dafür erhalten Sie im Gegenzug nicht nur eine hohe Planungssicherung auf viele Jahre hinweg, sondern auch günstige Konditionen.
Sie sehen, abgesehen von der frühen Zinsfestlegung und des Auszahlungszeitpunkts weit in der Zukunft, handelt es sich auch beim Forward-Darlehen schlichtweg um ein klassisches Annuitätendarlehen.
Geht es um die Darlehenskosten, so sind zwei Faktoren zu beachten.
Dass die Sicherung eines derzeit günstigen Zinssatzes auch mit Kosten verbunden ist, liegt auf der Hand. Denn die Bank verliert bei steigendem Zinsniveau natürlich Zinseinnahmen. Aus diesem Grund verlangt die kreditgebende Bank für jeden zins- und gebührenfreien Monat des Forward-Darlehens einen Aufschlag. Hier gilt: je länger die Forward-Phase, desto teurer der Zinsaufschlag.
Ein weiter wichtiger Kostenfaktor ist die Grundschuld-Änderung. Schließlich muss, sofern eine neue Bank die Anschlussfinanzierung übernimmt, der Grundbucheintrag geändert werden. Und dafür fallen natürlich Gebühren an. Hier lohnt es sich übrigens nachzufragen. Denn im Zuge der Neukundengewinnung übernimmt so mancher Kreditgeber diese Kosten.
In der Regel bieten zahlreiche Anbieter von Forward-Darlehen einen Abschluss bereits bis zu 66 Monate vor der gewünschten Auszahlung. In einigen Fällen ist sogar ein Abschluss bis maximal 72 Monate vor dem Auszahlungszeitpunkt möglich. Der Vorteil für Sie: Sie kennen somit bereits jetzt Ihre finanzielle monatliche Darlehensbelastung für die nächsten 20 Jahre.
Die Bedingungen im Bezug auf den Bereitstellungszins unterscheiden sich allerdings je nach kreditgebender Bank. So bestimmt die Bank selbst, wie viele bereitstellungszinsfreie Monate zwischen Vertragsabschluss und Kreditbetragsauszahlung liegen.
Generell gilt jedoch: Läuft Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung noch über 12 Monate hinaus, aber nicht länger als 66 Monate, können Sie ein Forward-Darlehen abschließen.
Es ist äußerst wichtig, dass Sie die unterschiedlichen Bestimmungen und Tarife der verschiedenen Kreditanbieter genau prüfen und vergleichen. Sehr gerne unterstützen wir Sie dabei und finden gemeinsam mit Ihnen das für Sie optimale Forward-Darlehen.
Dieses besondere Darlehen lohnt sich definitiv dann, wenn Sie sich bei Abschluss einen günstigen Zinssatz gesichert haben und das Zinsniveau in der Zukunft über diesen Zinssatz steigt.
Es besteht aber natürlich auch das Risiko, dass das Zinsniveau sinkt und der Zinssatz Ihres Forward-Darlehens somit höher ist. In diesem Fall zahlen Sie leider unnötig viel für Ihre Anschlussfinanzierung.
Dennoch bietet das Forward-Darlehen einen weiteren Pluspunkt: die Planungssicherheit. Denn mit einem solchen Darlehen wissen Sie über viele Jahre hinweg exakt, wie hoch Ihre monatliche Kreditbelastung ausfällt.
Ein Beispiel, wie günstig ein Forward-Darlehen für Sie sein kann:
Die Kreditsumme beträgt 150.000,- € mit Volltilgung und einer Restschuld von 0,- €. Die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Der Sollzins einer normalen Anschlussfinanzierung beträgt 6 %. Dank eines Forward-Darlehens konnten Sie sich jedoch einen günstigen Zinssatz von lediglich 4 % sichern.
Bei der normalen Anschlussfinanzierung beläuft sich Ihre monatliche Rate auf 1.281,- € und Sie zahlen insgesamt Zinsen in Höhe von 76.156,24 €.
Bei einem Forward-Darlehen beläuft sich Ihre monatliche Rate hingegen auf 1.124,- € und Sie zahlen weitaus weniger Zinsen, nämlich nur 48.708,93 €.
Sie sehen, steigende Zinsen sorgen für einen drastischen Anstieg der Anschlussfinanzierungskosten. Ein Forward-Darlehen lohnt sich somit, da Sie sich nur damit aktuell günstige Zinsen für die Zukunft sichern können.
Sowohl für Sie als Kreditnehmer als auch für die Bank ist der Vertrag über das Forward-Darlehen verbindlich. Eine Tatsache, die durchaus zum Problem werden kann. Schließlich ist die Wartezeit vom Vertragsabschluss bis zur Kreditauszahlung lang. Und in dieser Zeit kann sich so einiges verändern.
Ihr Einkommen, Ihre Lebenssituation, Ihre berufliche Situation und natürlich auch die Zinsen. All dies und noch so einiges mehr kann dazu führen, dass das abgeschlossene Forward-Darlehen nicht mehr für Sie passt. Und dann?
Den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen oder auch auszulösen, dafür gibt es leider kaum Möglichkeiten. Nehmen Sie dann zur Kreditfälligkeit das Darlehen nicht an, wird die kreditgebende Bank eine Strafgebühr, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung von Ihnen verlangen. Diese steht ihr zum einen zu und zum anderen ist diese Gebühr meist so hoch, dass ich ein Wechsel der Finanzierung nicht rentiert.
Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen bei Fälligkeit nicht in Anspruch nehgmen, erleidet die kreditgebende Bank einen finanziellen Schaden. Diesen berechnen die Kreditgeber wie folgt:
Finanzieller Schaden der Bank = Differenz zwischen entgangenen Zinszahlungen und möglichem Zinsertrag bei Kreditsummenanlage in Hypothekenpfandbriefen.
Ein solch angenommener Schaden ist nicht rechtens? Leider doch. Denn im Jahr 2000 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine solch rein hypothetische Anlage in Hypothekenpfandbriefen definitiv ausreichend ist. Und die Bank damit einhergehend nicht verpflichtet ist, das Geld tatsächlich anzulegen. (BGH, 7.11.2000, Az. XI ZR 27/00).
Zumindest sind die Banken jedoch dazu verpflichtet, Risiko- und Verwaltungskosten, welche durch die Nichtabnahme entfallen, von der ermittelten Schadenssumme abzuziehen. Zudem muss der Kreditgeber auch eine mögliche Finanzierungskündigung nach zehnjähriger Laufzeit in seine Berechnungen mit einbeziehen.
Für Sie als Kreditnehmer ist es schier unmöglich, den Berechnungen der Bank zu folgen und somit einzuschätzen, ob diese korrekt sind. Hier sollten Sie im Falle der Nichtabnahme Ihres Forward-Darlehens unbedingt einen Experten zurate ziehen und die Berechnungen der Bank durch diesen prüfen lassen.
Allgemein gilt: Jede Baufinanzierung darf nach 10-jähriger Laufzeit durch den Kreditnehmer gekündigt werden. Und das auch dann, wenn die Zinsbindung für einen längeren Zeitraum vereinbart wurde (§ 489, Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Kündigungsfrist, welche Sie in diesem Fall beachten müssen, beträgt 6 Monate.
Die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung ohne besonderen Grund und nach einer 10-jährigen Vertragslaufzeit sowie damit einhergehend ohne Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung hat im Jahr 2015 das Landgericht Bochum bestätigt (LG Bochum, Az. I-1 O 68/15).
Doch Achtung, es gibt bei Forward-Darlehen eine Besonderheit! Denn hier wird unterschieden, ob es sich um einen Neuvertrag handelt oder um eine Verlängerung des Altvertrages.
Haben Sie das Forward-Darlehen beim selben Anbieter abgeschlossen, über welchen auch Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung läuft, so handelt es sich um eine Prolongation. Also um eine Baufinanzierungs-Verlängerung beim gleichen Anbieter nach Zinsbindungsablauf.
Hier beginnt die 10-Jahres-Frist, also der Zeitraum bis zur möglichen Kündigung, mit der Vertragsunterzeichnung. Die Forward-Phase zählt somit mit.
Haben Sie jedoch das Forward-Darlehen bei einer anderen Bank als Ihrem bisherigen Kreditgeber abgeschlossen, sieht die Angelegenheit anders aus. Denn dann beginnt die 10-Jahres-Frist erst ab der Darlehensauszahlung an Sie. Die Forward-Phase zählt somit nicht bei der Fristberechnung mit.
Es besteht die Möglichkeit, nach Fehlern im Darlehensvertrag zu suchen. Denn auch dann ist eine Kündigung möglich. Die besten Chancen auf Fehler finden Sie in der Widerrufsbelehrung. Denn die kreditgebende Bank ist dazu verpflichtet, Sie über Ihre Widerrufsrechte aufzuklären. Und dies in stark vorgegebener Form.
Generell haben Sie als Verbraucher im Bezug auf einen Kreditvertrag ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Ist jedoch die Widerrufs-Vertragsklausel nichtig, tritt diese 14-Tage-Frist nicht in Kraft. Das bedeutet, Sie können auch noch Jahre später den Darlehensvertrag widerrufen.
Wichtig zu wissen hierbei: Die Widerrufsfrist aufgrund falscher Widerrufsbelehrung ist für Altverträge, welche zwischen 1. September 2002 und 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, bereits verstrichen. Für Verträge mit Abschluss nach dem 10. Juni 2010 ist ein Widerruf möglich, sofern die Widerrufsklausel im Kreditvertrag ungültig ist. Die meisten kreditgebenden Banken haben jedoch inzwischen die Klausel korrigiert und somit gesetzeskonform in das Vertragswerk eingefügt. Die erfolgreiche Vertragskündigung via Widerruf ist somit leider nicht mehr sehr erfolgsversprechend.
Kann die Bank, bei erfolgreichem vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag aufgrund fehlerhafter Widerrufsbelehrung eine Entschädigung verlangen? Nein, denn der Kreditnehmer hat den Fehler ja nicht verschuldet.
Ein Forward-Darlehen empfiehlt sich stets dann, wenn in der Zukunft ein Anstieg der Zinsen zu erwarten ist und Sie sich damit einen günstigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können. Denn dann fällt die Ersparnis äußerst hoch aus. Doch Sie sollten keinesfalls das Risiko vergessen: erweist sich die Markteinschätzung als falsch und die Zinsen steigen nicht, sondern fallen, kann ein Forward-Darlehen auch teuer werden.
Es ist deshalb sehr wichtig, den Zinsmarkt vor Abschluss eines Forward-Darlehens lange und sorgfältig zu beobachten und sich zudem umfänglich über dieses besondere Darlehen beraten zu lassen.
Wir stehen Ihnen dafür sehr gerne mit unserer langjährigen Erfahrung zur Verfügung.
Sollten Sie Fragen oder Anregungen zu unseren Leistungen haben, freuen wir uns jederzeit über eine Nachricht von Ihnen.
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