Spekulationssteuer bei Immobilien – das gilt zu beachten

Immobilien stellen für viele Menschen nicht einfach nur eine Geldanlage dar, sondern auch eine Möglichkeit, die eigene Einkommenssteuerbelastung zu senken. Doch allein aus steuerlichen Gründen eine Wohnung zu kaufen ist nicht immer eine gute Idee.

 

Eine Investition sollte sich, unabhängig der Steuerentlastung, generell immer rechnen.   Zumal es sich bei dem Erwerb einer Immobilie nicht gerade um Peanuts handelt.

 

Auch muss zwischen den unterschiedlichen Kosten des Immobilienerwerbs unterschieden werden. Dies sind zum einen die Beträge, welche sich aus der Vermietung ergeben. Zum anderen Beträge aus dem Immobilienverkauf.

 

Vermietung und Verpachtung

Meist wird eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft. Und dementsprechend anschließend vermietet. So erwirtschaftet die Immobilie monatlich Erträge.

 

Die Mieteinnahmen sind einkommenssteuerpflichtig (§ 2 EStG). Das heißt, sie müssen voll versteuert werden.

 

Bestimmte Kosten können allerdings von den steuerpflichtigen Mieterträgen abgezogen werden. Ergebnis: die Steuerlast aus Vermietung und Verpachtung wird gesenkt.

 

Welche Kosten sind abziehbar?

Zu den steuersenkenden Kosten zählen:

  • Werbungskosten

  • Sonderausgaben

 

Merke: Mieteinnahmen ./. Werbungskosten und Sonderausgaben = einkommenssteuerpflichtige Erträge aus Vermietung und Verpachtung

 

Wichtig zu wissen

Nur bei Immobilien, die nicht selbst genutzt werden, sind Werbungskosten und Sonderausgaben steuerlich absetzbar. Bei selbst genutzten Immobilien ist ein steuerlicher Abzug somit nicht möglich.

 

Die Darlehenszinsen des Immobilienkaufs

Eine Immobilie wird meistens über ein Bankdarlehen finanziert. Für dieses Darlehen werden Zinsen fällig. Doch diese Zinszahlung hat auch positive Effekte. So können Darlehenszinsen bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung als Werbekosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Zinszahlungen für das Immobiliendarlehen senken somit die steuerliche Belastung.

 

Achtung!

Das Darlehen muss eindeutig der vermieteten Immobilie zuzuordnen sein. Nur dann ist eine problemlose steuerliche Geltendmachung der Zinsbeträge möglich.

 

Doch nicht nur die Darlehenszinsen können bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Auch weitere Belastungen senken die Steuerlast. So zum Beispiel auch Kosten der Kreditfinanzierung. Damit gemeint ist beispielsweise das Grundpfandrecht. Dieses muss notariell beglaubigt werden, was natürlich mit Kosten verbunden ist.

 

Good to know

Den Darlehenszinsen liegt der Darlehensbetrag zugrunde. Mit Abzahlung des Darlehens sinkt der Restdarlehensbetrag kontinuierlich. Und mit ihm der Zinsbetrag. Das bedeutet, dass die steuerlich absetzbaren Darlehenszinskosten in gleichem Maße sinken.

 

AfA, die Abnutzungsabschreibung

Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich bei der Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, um einen pauschalierten Ansatz zur Abbildung der Gebäudeabnutzung im Laufe der Zeit.

 

Positiver Effekt der Abschreibung für Abnutzung: AfA = Werbungskosten = steuermindernd.

 

Die Instandhaltungskosten

Weitere, die Steuerlast senkende Werbungskosten sind die Instandhaltungskosten. Dazu zählen alle Ausgaben, die der Instandhaltung der Immobilie dienen. Beispielsweise Renovierungskosten, Modernisierungskosten usw.

 

Zu beachten ist jedoch dabei die Haltezeit der Immobilie. Während der ersten 3 Jahre nach dem Immobilienerwerb können Instandhaltungskosten nur mit 15 % der Anschaffungskosten (netto) geltend gemacht werden.

 

Werden die 15 % überschritten, sieht der Staat die Kosten nicht mehr als Instandhaltungskosten, sondern als anschaffungsnaher Aufwand.

Folge: die angefallenen Instandhaltungskosten müssen den Anschaffungskosten zugerechnet werden und sind somit nicht sofort steuersenkend abziehbar.

 

Auch Nebenkosten sind steuerlich absetzbar

Eigentümer einer Immobilie zahlen keine Miete. Dafür jedoch Nebenkosten an die Hausverwaltung.

 

Doch nicht nur diese Kosten sind steuerlich absetzbar. Auch die Fahrten zur Immobilie, falls diese sich in einer anderen Stadt befindet, wirken sich steuermindernd aus.

 

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Veräußerungsgewinne und die Spekulationssteuer

Neben der Vermietung der Immobilie ist für viele Anleger auch ein Verkauf der Immobilie ein reizvolles Thema. Schließlich erhöht sich – bei entsprechender Instandhaltung – der Immobilienwert nach und nach.

Spekulationssteuer – was ist das?

Beim Verkauf einer Immobilie ergibt sich eine Differenz zwischen dem Kaufwert und dem Verkaufswert. Auf diese Differenz muss eine Abgabe entrichtet werden. Diese wird als Spekulationssteuer bezeichnet.

 

Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich dabei um eine Besteuerung des Gewinns aus Spekulationsgeschäften.

 

Die Spekulationssteuer gilt für Antiquitäten, Immobilien, Kunstwerke und dergleichen. Lange Zeit galt die Spekulationssteuer auch für Aktien, dies ist jedoch aufgrund einer Gesetzesänderung inzwischen nicht mehr der Fall.

 

Grund für die Spekulationssteuer bei Immobilien ist schlichtweg die Annahme des Gesetzgebers, dass die Immobilie aus einer wirtschaftlichen Tätigkeit heraus erworben wurde, um mit dem Verkauf aufgrund der Wertsteigerung Gewinne einzufahren.

 

Doch die Spekulationssteuer ist nicht immer fällig. Befindet sich die Immobilie bereits 10 Jahre im Besitz, entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf. Unter 10 Jahren ist die Spekulationssteuer abzuführen.

 

Ausnahme:

Immobilien zur Eigennutzung. Wird die Immobilie von Erwerb bis Verkauf selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Gleiches gilt, wenn die Immobilie im Veräußerungsjahr sowie den beiden vorangehenden Jahren für eigene Wohnzwecke benutzt wurde.

 

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3-Objekte-Grenze und die Immobilien-Spekulationssteuer

Für den Staat von Bedeutung ist, ob die Immobilie dem Privatvermögen zugeschrieben wird oder einem gewerblichen Grundstückshandel.

 

Liegt sie im gewerblichen Grundstückshandel, ist die Spekulationssteuer Immobilien hinfällig.

 

Welche Gründe gibt es für den Erwerb einer Immobilie?

  • langfristige Renditeerzielung durch Mieteinnahmen

  • Erzielung von Veräußerungsgewinnen

 

Während Punkt 1 der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet wird, stellt Punkt 2 mehr einen gewerblichen Hintergrund dar.

 

Die Zweck-Klärung durch den Gesetzgeber ist komplex. Am einfachsten ist hier wohl die 3-Objekte-Grenze.

 

Nach dieser nimmt der Fiskus nur dann einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn mehr als drei Immobilien in Zeitnähe zu ihrer Anschaffung, Herstellung oder Modernisierung gekauft werden. Und das innerhalb von 5 Jahren.

 

Überschreitung der 3-Objekte-Grenze – und dann?

Die Überschreitung der 3-Objekte-Grenze hat große steuerliche Auswirkungen. So zum Beispiel den Entfall der Steuerfreiheit vom Veräußerungsgewinn (auch rückwirkend!).

 

Wird jedoch die 3-Objekte-Grenze sowie die zehnjährige Haltezeit eingehalten, geht der Fiskus nicht von einer bereits bei Kauf bestehenden Verkaufsabsicht aus. Das heißt, die private Vermögensverwaltung wird angenommen. Folge: die Immobilien-Spekulationssteuer entfällt.

 

Spekulationssteuer Immobilien vs. Erb- und Schenkungssteuer

Wer eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage erwirbt, kommt nicht umhin, sich auch mit der Thematik der Vererbung auseinandersetzen zu müssen. Eine wichtige Frage dabei:

 

Wird die Immobilien-Spekulationssteuer auch beim Verkauf durch die Erben fällig?

Dass im Falle einer Erbschaft oder einer Schenkung Erb- bzw. Schenkungssteuer fällig wird, ist klar. Damit wird das Vermögen besteuert, welches im Erbfall auf den einzelnen Erben übergeht.

 

Bzgl. der Spekulationssteuer Immobilien ist wichtig zu wissen, dass im Erbfall die 3-Objekte-Grenze entfällt. Denn der Staat geht davon aus, dass dem Erben der Grund für den Immobilienkauf nicht bekannt war.

 

Somit wird beim Verkauf geerbter Immobilien keine Spekulationssteuer fällig.

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