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Uwe Redler
Redakteur
Die ersten Schritte sind getan, nun geht es an den Immobilienkauf. Und auch hier gibt es so einiges zu beachten. Vom richtigen Berater bis hin zur Bonitätsprüfung gibt es immer wieder Stolpersteine. Die man jedoch mit Informationen und durchdachtem Handeln kinderleicht umgehen kann.
Ein Punkt, der viel zu leicht übersehen wird, sind die Kaufnebenkosten. Verständlich, ist man doch vom Wunschobjekt anhand der Bilder beeindruckt. Und die Flut an Informationen ist auch nicht gerade gering. Und wenn dann noch der Preis stimmt…
Doch gerade im Preis liegt hier die Krux. Denn beim Immobilienkauf schlägt nicht nur der Kaufpreis für die Immobilie zu Buche, sondern auch die Nebenkosten des Kaufs.
Während die Maklerprovision ein „evtl.-Faktor“ ist, je nachdem ob ein Makler beauftragt wurde oder nicht, sind die beiden anderen Positionen feste Kosten, die bei jedem Immobilienkauf anfallen.
Die Notar- & Grundbuchkosten werden in einer Höhe von 2 % des Kaufpreises erhoben.
Die Grunderwerbsteuer beträgt – je nach Bundesland – 3,5 bis 6,5 %.
Wichtig zu wissen: Die Kaufnebenkosten werden nicht mitfinanziert. Zur Deckung dieser Kosten wäre evtl. Ein Nachrangdarlehen möglich. Doch ist es nicht zu empfehlen.
Kaufen oder Mieten?
Was können Sie sich leisten?
Das A und O der Immobilienfinanzierung ist die richtige Beratung. Sich unwissend und ohne Hilfe in das Abenteuer Immobilienkauf zu stürzen, kann finanziellem Selbstmord gleichen. Ein Anlageberater steht bei Fragen zur Seite und hilft über den gesamten Kaufprozess hinweg.
Der Vorteil der Hausbank ist mit Sicherheit die relativ rasche Zusage des Immobiliendarlehens.
Der Vorteil des freien und unabhängigen Finanzberaters liegt in seinem großen Portfolio und darin, für jedes Vorhaben genau die richtige Bank zu finden. Der Nachteil: es sind keine schnellen Zusagen möglich.
Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. Sind sie sich bei einem freien Makler nicht ganz sicher oder fühlen Sie sich beim Gedanken daran, dass diese Person sich um Ihren Immobilienkauf kümmert, unwohl, lassen Sie es. Entscheiden Sie sich für einen anderen.
Nehmen Sie sich Zeit, den richtigen Makler zu finden. Überstürzte Entscheidungen können hier schnell teuer werden.
Sie haben Fragen? Stellen Sie sie! Und lassen Sie sich alles gut erklären.
„Ihr“ Makler hat über seine Erfolge erzählt? Kontrollieren Sie das und forschen Sie nach. Suchen Sie im Internet nach dem freien Makler und schauen Sie nach Bewertungen.
Lassen Sie sich nicht verunsichern. Sie machen schon alles richtig. Denn neben dem richtigen Kaufpreis und der für Sie perfekten Immobilie ist nur noch eines wichtig: dass Sie sich während des gesamten Kaufprozesses wohl fühlen. Auch was den Makler betrifft.
Wichtig zu wissen: Nicht jede Bank verlangt die gleichen Unterlagen.
Zwar gibt es eine Art allgemein gültige Unterlagenliste, doch zeigt diese nur die Mindestanforderungen. Es steht der Bank frei, weitere Unterlagen ganz in ihrem Ermessen anzufordern.
Ein Immobiliendarlehen zu erhalten, ist für Selbstständige oft aufwendig und kompliziert. Denn hier gelten andere Regeln bzw. andere Unterlagen. Anstelle von Einkommensnachweisen in Form von Gehaltsabrechnungen werden von Selbstständigen die letzten zwei Jahresabschlüsse verlangt. Mindestens.
Auch sollte ein Jahresgewinn von rund 40.000,- Euro nachgewiesen werden können.
All das kann von Selbstständigen bei der Anfrage nach einem Immobiliendarlehen verlangt werden.
Egal ob selbstständig tätig oder angestellt, der wichtigste Punkt beim Thema Unterlagen für die Immobilienfinanzierung ist deren Vollständigkeit. Fehlt auch nur ein wichtiger Nachweis, kann die Bank den Darlehensantrag ablehnen.
Die Unterlagen sind zusammengestellt und eingereicht. Doch wie geht es nun weiter?
Die Bank prüft anhand der Unterlagen, ob der Antragsteller für ein Immobiliendarlehen in Frage kommt. In dieser Phase des Immobilienkaufs erstellt die Bank eine sogenannte Haushaltsrechnung.
Dabei nimmt sie den Nettoverdienst des Antragstellers und zieht davon Positionen wie die derzeitige Eigenmiete, pauschale Lebenshaltungskosten und andere Kosten wie beispielsweise die Autofinanzierung ab.
Übrig bleibt das sogenannte freie Einkommen. Aus diesem freien Einkommen müssen die Raten des Immobiliendarlehens bezahlt werden können.
Wird eine vermietete Wohnung gekauft wird die einzunehmende Miete selbstverständlich als Einnahme gewertet und in die Haushaltsrechnung einkalkuliert.
Es wird nicht die gesamte Mieteinnahme gewertet. Die meisten Banken arbeiten mit einem Abschlag von 25 Prozent!
Auch eine Bonitätsprüfung, also eine Abfrage bei der Schufa, wird die Bank durchführen. Hier empfiehlt es sich, bereits vorab selbst eine Eigenabfrage anzufordern, um etwaige unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Das Immobiliendarlehen wurde genehmigt und der Darlehensbetrag ausgezahlt. Und nun?
Nun kann die Wunschimmobilie bezahlt werden. Mit der Zahlung des Kaufpreises geht das Objekt mit allen Nutzen und Lasten an den neuen Eigentümer über.
Vorabanfrage – wer sich nicht sicher ist, ob ein Immobiliendarlehen genehmigt werden würde, kann eine sogenannte Vorabanfrage bei einem unabhängigen Finanzberater durchführen.
Dabei wird, natürlich anonym, ein Vorantrag bei der Bank eingereicht. Diese gibt dann ihre Einschätzung ab, ob ein Immobilienantrag Erfolg hätte.
Wird der Vorantrag positiv bewertet, können die personenbezogenen Daten einfach nachgereicht werden.
Wichtig!! Stellen sie selbst keine Anfragen bei mehreren Bänken!
Mehrfachanfragen bei der Schufa zur Bonitätsprüfung werden vermieden. Denn: Wird von vielen Banken innerhalb eines kurzen Zeitraums eine Anfrage gestellt, verschlechtert dies den Schufa-Score.
Wird der notarielle Beurkundungstermin bereits vor der Darlehensgenehmigung wahrgenommen und Unterschriften geleistet, kann es zu Problemen kommen. Zum Beispiel dann, wenn die Finanzierung platzt.
Deshalb immer: Erst das Darlehen, dann Unterschreiben.
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Warum Eigenkapital so wichtig ist
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