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Uwe Redler
Redakteur
Welches Immobiliendarlehen ist das richtige?
Ob sie nun bauen lassen oder kaufen schon allein diese Entscheidung beeinflusst die Wahl des Kredites. Der unabhängige Finanzberater ist bei der richtigen Darlehenswahl ein objektiver Partner.
Gerade die Gestaltungsmöglichkeiten eines Immobiliendarlehens können sehr verwirrend sein. Fachbegriffe wie Tilgungsrate, Sollzins, Zinsentwicklung, KFW-Förderungen sind bis zu diesem Zeitpunkt meist nur Begriffe die aus Wirtschaftsartikeln in der Tagespresse bekannt sind. Umso wichtiger ist kompetenter Rat. Damit Ihr Immobiliendarlehen auch zu Ihrer individuellen Lebenssituation passt.
Bevor Sie sich für einen Kreditgeber oder eine Bank entscheiden, sollten Sie sich mit acht Immobiliendarlehen relevanten Punkten vertraut machen.
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Die Eigenrecherche im Internet ersetzt das fundierte Wissen eines Fachmannes nicht. Gerade bei einem so komplexen Thema wie Immobiliendarlehen, sollte das Internet nur für die grobe Orientierung zu Rate gezogen werden.
Nichts verursacht im Nachhinein mehr Probleme wie gefährliches Halbwissen. Ihr unabhängiger Finanzberater verfügt über das notwendige Know How. Also scheuen Sie sich nicht davor, bevor sie einen Darlehensvertrag unterschreiben, diesen von einer neutralen Person nochmal prüfen zu lassen, oder gegebenenfalls mehrere Angebote vergleichen zu lassen. Schließ lich gehen Sie mit einem Immobiliendarlehen Jahre lang eine verbindliche Verpflichtung ein
Insbesondere bei der Baufinanzierung können sich die Konditionen eines Immobilienkredits von Anbieter zu Anbieter unterscheiden. Um ein wirklich passendes Immobiliendarlehen zu finden, ist das Gespräch mit einem Fachmann zwingend notwendig.
Ihr unabhängiger Finanzberater vergleicht die Kredite, prüft ob das Darlehen zur persönlichen Situation passt, klärt ab ob es Fördermöglichkeiten gibt und berät Sie in der Höhe der Finanzierungssumme und der anfänglichen Tilgung.
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Nicht immer ist die Hausbank der geeignete Kreditgeber.
Auch wenn ein gutes Verhältnis zwischen Berater und Kunde besteht sollten immer mehrere Anbieter in Frage kommen. Für Banken ist es wichtig möglichst günstige Konditionen für Ihr eigenes Institut zu erreichen, schließ lich ist der Abschluss eines Immobiliendarlehens beziehungsweise der Verkauf der Kredite von vorrangigem Geschäftsinteresse.
Holen Sie sich mehrere Angebote ein. Vergleichen Sie den Zins, denn nur so können Sie das Angebot Ihrer Hausbank realistisch einschätzen.
Um das günstigste Immobiliendarlehen zu finden sollte aber nicht nur auf den Zins geachtet werden, auch Eckdaten wie Tilgungsrate und Zinsbindung müssen bei allen Angebotsanfragen gleich sein. Zusätzlich zur Tilgung der Darlehenssumme, schlägt der effektive Jahreszins mit weiteren Ausgaben zu Buche. Es ist also besonders wichtig den Jahreszins zu vergleichen, denn gerade dieser Zinssatz birgt die Gefahr auf die gesamte Kreditlaufzeit mehrere tausend Euro Zinsen zusätzlich zu verursachen.
Ein besonders kritischer Blick gilt auch den Werten nach dem Komma eines Zinses. Bei einem Immobiliendarlehen in Höhe von 200.000 Euro, macht die Differenz von 0,25% bei einem effektiven Jahres Zins von 1,50% bis 1,75% bereits 500 Euro im Jahr aus. Wird das auf die gesamte Immobiliendarlehenslaufzeit hochgerechnet ist das gut für die Bank aber schlecht für Sie!
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Die anfängliche Tilgungsrate bestimmt wie lange die Laufzeit eines Immobiliendarlehens ist. Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei.
Eine Tilgung von drei Prozent oder höher wirkt sich auch positiv auf den Zins aus, da die schnelle Rückzahlung eine willkommene Sicherheit für die Bank ist. Aber, damit steigen auch die monatlich zu bestreitenden Raten. So verlockend der Gedanke auch ist, dass das Immobiliendarlehen schnell wieder abbezahlt ist, sollte bedacht werden das im Laufe der Zeit persönliche Veränderungen immer mit Einkommensschwankungen verbunden sein können.
Flexibilität bringt ein vertraglich geregelter kostenloser Tilgungssatzwechsel. Die meisten Banken lassen sich auf bis zu zwei Wechsel in der gesamten Immobiliendarlehenslaufzeit ein.
In einer Niedrigzinsphase sollten Sie darauf achten die Tilgungsrate möglichst hoch anzusetzen, da der Zinsanteil während der Laufzeit nur langsam fällt und die Tilgung sich entsprechend schleppend erhöht. Eine hohe Tilgungsrate garantiert damit am Ende der Laufzeit eine geringere Restschuld und verkürzt die Laufzeit erheblich. So wird auch die Dauer der Anschlussfinanzierung überschaubar.
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Aufgrund der langen Laufzeiten eines Immobiliendarlehens wird der Zinssatz oft nicht bis zum Ende der Laufzeit festgeschrieben. Die Zinsbindungsfrist wirkt sich jedoch auf die monatliche Kreditrate aus. Während hohe Zinsen zu einer höheren Belastung und meistens auch zu einer geringen Tilgungsrate führen und eine wesentlich längere Laufzeit mit sich ziehen, haben niedrige Zinsen den Vorteil die monatliche Belastung des eigenen Einkommens mit einer idealen Tilgungsrate und kürzere Laufzeit zu kombinieren.
Da der Zinssatz eines Immobiliendarlehens sich am derzeitigen Marktzins orientiert ist es gut zu wissen bei wie viel Prozentpunkten dieser steht. Wie der Zins jedoch steigt oder fällt lässt sich nicht vorhersagen.
Ist zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses der Zinssatz hoch, empfiehlt sich eine kürzere Zinsbindung zu vereinbaren. Eine vorausschauende Planung und rechtzeitige Festlegung des Zinses für die anfallende Anschlussfinanzierung bergen die Chance fallende Zinsen zum persönlichen Vorteil nutzen zu können. Eine Risikostreuung durch den Abschluss zweier Immobiliendarlehen mit unterschiedlicher Zinsbindungsfrist, kann im Einzelfall für mehr Sicherheit sorgen. Um bei Immobiliendarlehen persönliche Bedürfnisse mit einem geringen Risiko bei finanziellen Engpässen miteinander vereinbaren zu können, ist eine engmaschige fachliche Begleitung durch Ihren unabhängigen Finanzberater ratsam.
Vergleich Miete/Kauf
Was können Sie sich leisten?
Bis zu fünf Prozent der Kreditsumme Ihres Immobiliendarlehens können Sie jährlich kostenlos sonder tilgen. Das heiß t der eingezahlte Betrag wird voll mit der Darlehenssumme verrechnet. Voraussetzung ist, dass diese Möglichkeit in Ihrem Kreditvertrag verankert ist. Andernfalls fallen für eine gewünschte Sondertilgung Kosten an.
verkürzt sich der Rückzahlungszeitraum
wirkt sich die auß erordentliche Zahlung positiv auf die Zinskosten des Immobiliendarlehens aus
Macht eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist Sinn, kann das Immobiliendarlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren gekündigt werden. Das gilt auch wenn die Zinsbindungsfrist länger vereinbart wurde. Dieses Kündigungsrecht ist gesetzlich verankert. Nach einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann dann ein neuer Immobiliendarlehensvertrag zu besseren Konditionen abgeschlossen werden.
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Wer sich für eine Immobilie entscheidet, und dabei ist es egal ob neu gebaut wird oder bereits ein bestehendes Gebäude gekauft wird, muss mit Nebenkosten in der Anschaffung rechnen.
Notargebühren
Grunderwerbsteuer
Erschließ ungsgebühren
Versicherungskosten
Renovierungskosten
So erhöht sich das Immobiliendarlehen in der Regel um rund 9 – 16 Prozent oder mehr. Diese Nebenkosten sollten vorsorglich in die Kreditsumme mit eingeplant werden.
Zusätzlich zu den Nebenkosten können auch Bereitstellungszinsen anfallen. Hat die Bank Ihren Antrag fürs Immobiliendarlehen bewilligt, hält sie die vereinbarte Darlehenssumme bereit.
Kommt es zu nicht vorhergesehenen Verzögerungen für den Erwerb des Eigenheims, so dass Sie das Immobiliendarlehen nicht sofort nutzen können, verlangt die Bank einen Bereitstellungszins.
Gerade wenn ein Hausbau geplant ist, sollte ein Kreditgeber für das Immobiliendarlehen ausgewählt werden der die Bereitstellung des Kredites bis zu sechs Monate kostenlos gewährt. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie reicht in der Regel ein Zeitraum von zwei bis drei Monaten aus. Sollte dennoch ein Bereitstellungszins anfallen ist es gut zu wissen wie hoch dieser ausfallen wird, um auch diese Kosten mit einplanen zu können.
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Ob und wie viel Eigenkapital in ein Immobiliendarlehen einfließ en kann. Hängt davon ab wie fleiß ig gespart wurde.
Grundsätzlich gilt je höher die Summe des eingebrachten Eigenkapitals, desto besser der Zinssatz im Darlehen. Im Allgemeinen rät Ihr unabhängiger Finanzberater mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme selbst aufbringen zu können. Zumindest die Kaufnebenkosten sollten mit dem eigenen Kapital bestritten werden können. Besser ist es natürlich gerade bei Baufinanzierung oder Immobiliendarlehen etwas mehr zur Seite gelegt zu haben.
Da sich die Darlehenssumme durch das Einbringen des gesparten Geldes reduziert, wirkt sich das auch positiv auf die Laufzeit aus.
Banken belohnen den Sparer ebenfalls mit niedrigeren Zinsen. Liegt der Finanzierungsanteil bei bis zu 90 Prozent der Summe werden auf den aktuellen Zinssatz etwa 0,20 bis 0, 80 Prozent aufgeschlagen. Liegt der Finanzierungsanteil bei 60 bis 70 Prozent werden in der Regel rund 0,05 bis 0,10 Prozent mehr verlangt. Ab 50 Prozent Eigenkapital verlangen die Banken, keinen Zinsaufschlag mehr.
Da die Bank mit der Vergabe eines derartigen Immobiliendarlehens ein wesentlich höheres Risiko eingeht schlägt sich das auch spürbar auf den Zinssatz nieder bis zu 1,0 Prozent kann der Zins dann steigen. Ganz zu schweigen von der merklich längeren Laufzeit eines solchen Darlehens. Da das aber von Bank zu Bank variieren kann sollte auch bei einer Vollfinanzierung gut verglichen werden.
Kommt es zu gravierenden finanziellen Einschnitten während der Laufzeit bleibt oft nur noch die Zwangsversteigerung als letzte Möglichkeit für die Gläubiger. Die Restschuld des geplatzten Immobiliendarlehens muss dann immer noch der Schuldner tragen. Deshalb sollte eine Vollfinanzierung nur zu gut überschaubaren Konditionen für beide Vertragsnehmer arrangiert werden.
Warum das Eigenkapital so wichtig ist und wie Sie es gezielt einsetzen können, haben wir für Sie zusammengefasst.
Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Vorraussichtliche Nebenkosten
Der Erwerb von Eigenheimen stellt auch für den Staat ein förderungswürdiges Ziel dar. Deshalb bietet er dem potenziellen Haus-oder Wohnungsbesitzer auch lukrative zinsgünstige Darlehen an.
Wird eine energetisch sanierte Immobilie gekauft oder haben Sie vor entsprechende energetische Maß nahmen zu ergreifen hält der Staat für Sie ein besonderes Schmankerl bereit. Die KfW Förderbank bietet die Möglichkeit ein zweites zinsgünstiges Immobiliendarlehen aufzunehmen. Auß erdem übernimmt der Staat einen Teil der Darlehensrückzahlung in Form eines Tilgungszuschusses.
Ob Sie einen Anspruch auf KfW Förderung haben und wie die ideale Finanzierung für Ihr Traumdomizil aussehen sollte, weiß Ihr unabhängiger Finanzberater. Gemeinsam mit Ihnen arbeitet er ein Immobiliendarlehenskonzept aus, das für Sie maß geschneidert ist.
Checkliste für Kreditverhandlungen
Strategieplan zur Finanzierung
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