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Mietimmobilien: „Nullnummer“ in Sachen Wertsteigerung

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Die Deutschen haben immer noch ein gespaltenes Verhältnis zu Aktien. Sie setzen nach wie vor auf Nummer sicher. So liegen Immobilien in der Beliebtheit vor der Investition in Aktien. Doch was bringen Mietimmobilien wirklich? Macht eine solche Investition überhaupt Sinn?

Viel Eigeninteresse ist im Spiel

Nach Sparbuch, Girokonto, Bausparvertrag, Lebensversicherung und Tagesgeld stehen Immobilien mit 28 % bei den beliebtesten Geldanlagen noch vor Aktien, die mit 16 % im unteren Bereich der Beliebtheitsskala herumdümpeln.

Auf den ersten Blick erscheinen Mietimmobilien auch sehr interessant: Sie liegen quasi in der „Wohlfühlzone“ zwischen der fast auf Null gesunkenen Rendite bei Sparbuch & Co. und den zwar ertragsträchtigen, aber in den Augen vieler deutscher Anleger zu riskanten Aktien.

So genießt das sogenannte Betongeld immer noch hohes Ansehen. Zur Zeit wird ja auch gebaut wie verrückt – die niedrigen Zinsen machen’s möglich. Außerdem heißt es, dass die Haus- und Mietpreise in beliebten Städten Deutschlands immer weiter ansteigen – sagt zumindest die Immobilienbranche. Doch mal ehrlich: Glauben Sie diesen Anpreisungen und Vorhersagen? In meinen Augen steckt dahinter steckt so viel Eigeninteresse, dass von der Wahrheit nicht mehr viel übrig bleibt. Denn die Immobilienbranche hat natürlich ein Interesse daran, den Verkauf immer weiter anzukurbeln und lobt deshalb die Zukunftsaussicht von Mietimmobilien über den grünen Klee.

Ich hoffe nur, Sie haben Ihr Geld noch nicht in eine Mietimmobilie angelegt. Falls Sie das vorhaben – lesen Sie bitte unbedingt weiter.

Zehn Gründe, die gegen „Betongeld“ sprechen

Mietimmobilien haben in meinen Augen zahlreiche Nachteile – das sind die wichtigsten:

  1. Die momentan immer noch hohen Preise für Immobilien erschweren die Suche nach einem attraktiven und finanzierbaren Objekt.
  2. Auch wenn die Immobilienbranche etwas anderes verspricht: Die Immobilienpreise können in diesen unruhigen Zeiten böse nach unten fallen – und dann sinkt der Wert der Immobilie.
  3. Viele Anleger müssen einen Kredit zum Immobilienkauf aufnehmen und gehen damit ein hohes Verschuldungsrisiko ein.
  4. Eine Mietimmobilie ist mit hohem Zeitaufwand verbunden. Er beginnt bereits mit der Suche nach einem geeigneten Objekt, geht weiter mit dem Finden der passenden Mieter und bleibt auch danach noch bestehen – wenn es nämlich um die Instandhaltung des Objektes geht.
  5. Das Ganze kann zudem mächtig die Nerven beanspruchen und Ärger geben, beispielsweise bei verspäteten Mietzahlungen oder schlecht arbeitenden Handwerkern. Haben Sie eine Hausverwaltung beauftragt, kostet das natürlich auch wieder Geld und Sie müssen sich auf deren professionelle Arbeit verlassen.
  6. Wenn Sie Geld in eine Immobilie investieren, liegt es dort fest – das heißt, Sie kommen an dieses Kapital nicht mehr heran. Deshalb ist ein Immobilienkauf meist nur eine langfristige Investition und Sie benötigen noch weiteres Geld im Hintergrund, auf das Sie bei Bedarf zurückgreifen können.
  7. Nachteilig ist auch, dass das Risiko nicht gut gestreut ist, wenn das meiste Ihres Kapitals in der Immobilie steckt. Eine gleichmäßige Risikostreuung ist aber notwendig, um Ihr Vermögen dauerhaft zu sichern.
  8. Nach dem Kauf können plötzlich Mängel sichtbar werden, in deren Beseitigung Sie zusätzliches Geld stecken müssen. Das kann schnell den finanziellen Rahmen sprengen.
  9. Ähnlich verhält es sich mit ungeplanten Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen, die im Laufe der Vermietung auftauchen können – auch hier kann das eingeplante Budget schnell überstiegen und/oder die gewünschte Rendite empfindlich geschmälert werden.
  10. Apropos Rendite: Diese ist zwar der letzte Punkt in dieser Aufzählung, aber bei weitem der dramatischste. Aber lesen Sie selbst …

Werteverlust und miese Renditen

Ob eine vermietete Immobilie rentabel ist, wird an der Wertsteigerung des Objektes plus den laufenden Erträgen ermittelt. Die Wertsteigerung wiederum wird am Kaufpreis inklusive Nebenkosten gemessen, während sich die laufenden Erträge aus Mietzahlungen minus der Nebenkosten zusammensetzen.

Das Analyseunternehmen Bulwiengesa hat aus langfristigen Daten ermittelt, dass deutsche Immobilien von 1970 bis 2009 nach Abzug der Inflationsrate keine Wertsteigerungen verzeichnet haben. Wenn man die Zahlen noch um die allgemeine Preissteigerungsrate bereinigt, zeigt sich sogar ein Werteverlust von über 20 Prozent.

Selbst die inflationsbereinigten Mieterträge ziehen die Karre nicht mehr aus dem Dreck. Laut Bulwiengesa liegt die Rendite für Bruttomiete zwischen 1975 und 2008 in Deutschland bei mageren 3,9 Prozent. Wenn man dabei von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren ausgeht, muss der Eigentümer im Jahr nochmal etwa 1,5 bis 2 Prozent für Instandhaltung abziehen.

Bleiben also unterm Strich gerade mal noch 2 bis maximal 3 Prozent jährliche Rendite mit Mietimmobilien übrig. Hat der Anleger dann die Immobilie auch noch über ein Darlehen finanziert – was oft der Fall ist – dann rutscht der echte Gewinn noch weit unter die o.g. Werte.

Doppeltes Vermögen im Vergleich zum Durchschnitts-Vermieter

Vergleichen wir die „Rendite“ von Mietimmobilien mit anderen Anlageformen zeigt sich, dass die Story über das ach so rentable Betongeld in den Bereich der Sagen und Märchen gehört. Gehen wir mal von den o.g. maximal 3 Prozent Jahresrendite bei Mietimmobilien aus. Damit liegen sie unter dem Ertrag von fünfjährigen deutschen Staatsanleihen, die zwischen 1970 und 2009 immerhin 3,2 Prozent erzielt haben. Noch schlechter schneidet das Betongeld im Vergleich zu zehnjährigen Staatsanleihen ab. Das müssen Sie sich mal auf der Zunge zergehen lassen: Immobilien sind weniger rentabel als die altbackenen Staatsanleihen. Das ist mehr als traurig, das ist tragisch! Hinzu kommt, dass Staatsanleihen wesentlich sicherer sind und der Anleger ständig auf das Kapital zugreifen kann – sie liefern also im Vergleich zu Mietimmobilien gleich mehrere Vorteile.

Nun bin ich dennoch kein Fan von Staatsanleihen, denn 3,2 Prozent Rendite sind alles andere als weltbewegend. Doch es geht ja zum Glück wesentlich besser. Nämlich indem Sie sich, beispielsweise mit Unterstützung eines vertrauenswürdigen Finanzberaters, für ein Portfolio entscheiden, das aus Aktien und Anleihen besteht. Sie halten das Risiko entsprechend gering, wenn Sie sich für Aktien europäischer Unternehmen sowie Anleihen mit längerer Laufzeit entscheiden. In der Folge haben Sie nach rund 30 Jahren ein doppelt so hohes Vermögen als der durchschnittliche Wohn- und Hausvermieter!

Wollen Sie dennoch vom derzeitigen Immobilienboom und den niedrigen Zinsen profitieren, empfehle ich Ihnen die Geldanlage in Immobilienfonds bzw. -aktien. Das sorgt für höhere Rendite und flexiblere Handhabung als dies bei Mietimmobilien der Fall ist. Als unabhängiger Honorarberater kann ich Ihnen genau die für Sie passenden Geldanlagen empfehlen – denn mein „Eigeninteresse“ besteht vor allem in Ihrem finanziellen Erfolg und der langfristigen Sicherung Ihres Vermögens. Tatsächlich bin ich als freier „Einzelkämpfer“ auf die Zufriedenheit meiner Kunden angewiesen – das ist mein bestes Kapital. In diesem Sinne freue ich mich, wenn ich Ihnen weiterhelfen kann: Entweder mit den Texten hier in meinem Blog oder bei einer persönlichen bzw. telefonischen Beratung.

All diese Aussagen sind natürlich nur pauschal und steuerliche Aspekte wurden dabei nicht berücksichtigt. Denn es geht bei einer Immobilie ja nicht ausschließlich nur um die Wertsteigerung, sondern auch um die steuerliche Auswirkung und dass die Mieter die meisten Kosten tragen. Dennoch muss eine vermietete Immobilie gut und sauber kalkuliert werden – und hier scheitern die meisten Anleger. Sie kalkulieren nämlich mit dem heutigen Niedrigzins und haben zu wenig Puffer eingebaut für die Zeiten, in denen es in Sachen Zinsen mal wieder aufwärts gehen wird. Ein weiteres Problem vieler Investoren ist, dass Sie beim Kauf über keinerlei oder nur sehr geringes Eigenkapital verfügen und die Investition bis zur äußersten Grenzen finanzieren. So bleibt die Immobilie noch im Rentenalter Eigentum der Bank und der Verbraucher hat keinen Cashflow.

Als Fazit lässt sich sagen: Ich raten Ihnen nicht pauschal von einer Immobilie als Renditeobjekt ab. Dennoch sollten Sie nicht zu blauäugig an die Sache herangehen. Außerdem gibt es einiges dabei zu beachten. Das Wichtigste: Setzen Sie nicht Ihr gesamtes Kapital nur auf diese Anlageform. Eine gesunde Mischung und die richtige Kalkulation sind und bleiben der Schlüssel für den Erfolg in Sachen Investitionen.