Kündigung wegen Eigenbedarf – Das gilt zu beachten

Kündigung wegen Eigenbedarf

Es ist soweit, der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steht bevor. Definitiv ein Grund zur Freude, schließlich bewohnen Sie bald ihre eigenen vier Wände. Doch was, denn das Wunschobjekt noch vermietet ist? Dann hilft nur eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

 

Mit dem Erwerb einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses, werden Sie vorerst zum Vermieter. Denn der bestehende Mietvertrag läuft weiter und Sie müssen dem derzeitigen Mieter kündigen. Erst nach dessen Auszug können Sie selbst das Objekt beziehen.

Diese spezielle Kündigung heißt Kündigung wegen Eigenbedarf.

Was einfach klingt, hat seine Tücken. Schließlich genießen Mieter im Mietrecht ein hohes Maß an Schutz.

 

Erst kaufen, dann kündigen – ist doch ganz einfach! Oder?

Wohnung bzw. Haus kaufen und dann einfach dem Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aushändigen. So unkompliziert geht das leider nicht vonstatten. Die §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln die Kündigung eines Mietverhältnisses im Eigenbedarfsfall genau.

 

So muss eine Kündigung wegen Eigenbedarf begründet werden. Zusätzlich zu der genauen und ausführlichen Begründung ist zudem ein Nachweis über die Gründe erforderlich. Ebenso die Nennung eines genauen Einzugsdatums.

 

Lassen Sie sich anwaltlich beraten. So gehen Sie bzgl. der exakten Formulierung der Eigenbedarfskündigung auf Nummer Sicher und ersparen sich im Ernstfall jede Menge Ärger. Denn Ihre Begründung muss im Zweifelsfall auch einer Gerichtsverhandlung standhalten. Nachträglich angeführte Gründe sind nicht zulässig.

 

Kündigung wegen Eigenbedarf – wenn es um die Familie geht

Eine Eigenbedarfskündigung können Sie nicht nur aussprechen, wenn Sie selbst das Objekt beziehen möchten. Auch wenn ein naher Familienangehöriger den Wohnraum benötigt, können Sie Ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen.

Zu diesen Familienangehörigen gehören:

  • Eltern

  • Großeltern

  • Kinder

  • Enkel

  • Geschwister

  • Stiefkinder

  • Neffen und Nichten

 

Doch nicht nur für Blutsverwandte können Sie Ihren Mietern wegen Eigenbedarf kündigen. Auch für diese Personen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich:

  • Ehepartner

  • eingetragene Lebenspartner

  • Schwiegereltern

  • Pflegepersonal

  • Haushaltshilfen

 

Nicht möglich ist eine Eigenbedarfskündigung hingegen für folgenden Personenkreis:

  • Tanten/Onkel

  • Cousinen/Cousins

  • geschiedene Ehepartner

  • Eltern des Lebensgefährten

  • Kinder des Lebensgefährten

  • Schwager/Schwägein

  • Patenkinder

 

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Sonderfälle

Der Vermieter ist keine natürliche Person

Ist der Vermieter des Objekts keine natürliche Person, sondern eine juristische Person wie beispielsweise ein Unternehmen, kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Juristische Personen die vom Ausschluss der Eigenbedarfskündigung betroffen sind:

  • Aktiengesellschaft

  • Kommanditgesellschaft

  • GmbH

 

Anders sieht es bei einer GbR aus. Die GbR ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und kann zum Beispiel eine Erbengemeinschaft oder eine Miteigentümergemeinschaft sein. Hier ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht ausgeschlossen, wenn ein Gesellschafter selbst oder seine Angehörigen die Wohnung benötigen.

 

Der Vermieter will das Objekt gewerblich nutzen

Möchte der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen und das Objekt anschließend gewerblich nutzen, gelten strenge Auflagen. Er muss nachweisen, welche gewichtigen Nachteile er ohne die gewerbliche Nutzung des Objektes hätte.

 

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Wie bei jeder Kündigung gibt es auch bei der Kündigung wegen Eigenbedarf Fristen zu beachten. Doch ist bei dieser Kündigungsart zusätzlich auch noch der richtige Kündigungszeitpunkt zu beachten.

 

Der Kündigungszeitpunkt

Was den Zeitpunkt der Kündigung betrifft, ist folgendes von Wichtigkeit:

  • die Eigenbedarfskündigung darf zum Zeitpunkt der Neuvermietung noch nicht bekannt gewesen sein
  • der Eigenbedarf darf nicht verspätet vorliegen (Verdachts-Kündigung, weil ein Eigenbedarf wahrscheinlich sein könnte, aber nicht sicher ist)

 

Die Kündigungsfrist

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats beim Mieter eintreffen. Zulässig ist die Kündigung nur zum Ablauf des übernächsten Monats.

 

Die Kündigungsfrist variiert allerdings mit der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses.

  • unter 5 Jahre Mietverhältnis =

    Kündigungsfrist 3 Monate

  • 5 – 8 Jahre Mietverhältnis =

    Kündigungsfrist 6 Monate

  • mehr als 8 Jahre Mietverhältnis =

    Kündigungsfrist 9 Monate

 

Fragen Sie bereits vor dem Kauf genau nach, wie lange das aktuelle Mietverhältnis bereits besteht. Nur so können Sie die Kündigungsfrist kalkulieren und sind vor unangenehmen Überraschungen geschützt.

 

Es kann eine Sperrfrist geben! Diese untersagt eine Eigenbedarfskündigung für die Dauer von 3 Jahren! Informieren Sie sich rechtzeitig! Ab besten noch vor dem Kauf.

 

Gründe für erfolglose Eigenbedarfskündigungen

Nicht immer hat eine Kündigung wegen Eigenbedarf Erfolg. Viele Mieter wehren sich dagegen. Folgende Gründe für eine erfolglose Kündigung gibt es:

  • Umzug als unzumutbare Härte für den Mieter (aufgrund Alter, Krankheit, Behinderung, Schwangerschaft)

  • Wohnung ist für Eigenbedarfs-Grund ungeeignet

  • Kündigung ist rechtsmissbräuchlich. Zum Beispiel, wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen im selben Haus oder der Stadt besitzen und diese gleich gut zur Eigenbedarfsdeckung nutzen könnten

 

Kündigung wegen Eigenbedarf – das Kündigungsschreiben

Wenn es um das Kündigungsschreiben geht, ist bei der Eigenbedarfskündigung große Genauigkeit gefragt. Schon der kleinste Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

 

Das Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf muss folgende Inhalte aufweisen:

  • Person, wegen derer Eigenbedarf angemeldet wird

  • Art des Verwandtschaftsverhältnisses

  • Bei entfernter Verwandtschaft: Umstände der persönlichen Verbundenheit

  • genaue Gründe des Eigenbedarfs

  • Hinweis auf gesetzliches Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)

  • falls vorhanden: Hinweis auf Alternativwohnung, die Sie Ihrem Mieter anbieten können. Zusätzlich: Erläuterung, warum Alternativwohnung für Sie nicht geeignet ist

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Sonderfälle  bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Umwandlung in Mietshaus in Eigentumswohnungen

Bestand das Mietverhältnis bereits vor der Umwandlung greift eine Sperrfrist von 3 Jahren. Während dieser Zeit ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

 

Die Sperrfrist kann durch die Bundeslander auf bis zu 10 Jahre verlängert werden!

 

Das Einholen von Informationen über die ortsübliche Sperrfrist ist demnach unbedingt empfehlenswert.

 

Kündigung wegen Eigenbedarf bei Zweifamilienhaus

Handelt es sich bei dem zu kündigenden Mietverhältnis um eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in welchem Sie selbst die zweite Wohnung bewohnen, herrscht ein erleichtertes Kündigungsrecht.

 

Gut für Sie, denn: in diesem Fall können Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis kündigen.

Aber: die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate!

 

Keine gute Idee: der vorgetäuschte Eigenbedarf

Wer denkt, durch einen vorgetäuschten Eigenbedarf ein Mietverhältnis kündigen zu können irrt. Liegt kein tatsächlicher Eigenbedarf vor, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter kann in der Wohnung bleiben.

Ist der Mieter bereits ausgezogen und erfährt anschließend, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann er Schadensersatz für die evtl. teurere Miete seiner neuen Wohnung geltend machen.

 

Fazit

Ein Mietverhältnis kann aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Allerdings müssen einige Fakten dabei bedacht und zahlreiche Formalitäten eingehalten werden.

 

Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen wollen, legen wir Ihnen eine anwaltliche Beratung ans Herz. Nur so sind Sie bei dieser speziellen Form der Kündigung auf der sicheren Seite.

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