Zwei-Klassen-Gesellschaft bei Immobilienkäufen

Gehören Sie zu den sogenannten „Besserverdienenden“? Dann kann es sein, dass die derzeitigen Niedrigzinsen nützlich für Sie sind. Doch als Normalverdiener mit wenig Eigenkapital werden Sie künftig kaum noch eine Chance auf die Eigentumswohnung oder das eigene Häuschen haben. Aber Kopf hoch: Es lohnt sich eh nicht, dieser Geldanlage nachzutrauern …

Wohnsituation und Altersvorsorge sind existentielle Fragen

Heutzutage müssen die Menschen wählen zwischen einer schönen Lebensumgebung oder niedriger Miete. Oder sie sich entscheiden, ob sie lieber eine hohe Miete zahlen oder viel Geld für eine eigene Immobilie hinlegen. Gut – dabei geht es nicht gerade um Leben und Tod. Dennoch ist die Wohn- und Lebenssituation für jeden Menschen eine elementare Sache – schließlich braucht jeder ein Dach über den Kopf, möchte sich in seinem Zuhause wohl und sicher fühlen und auch finanziell gut damit zurechtkommen. Insofern handelt es sich also doch um eine echte Lebensfrage: Wie wohne ich und wie finanziere ich das Ganze? Die zweite existentielle Frage ist: Wie sorge ich am besten für mein Alter vor?

Viele sehen als Antwort auf Beides nur die Geldanlage in eine Immobilie. Für den Eigenbedarf wollen viele die niedrigen Zinsen nutzen und ihr Geld lieber in ein Eigenheim anlegen, statt ständig weiter steigende Mieten zu zahlen. Hauptsächlich in zentralen Lagen klettern die Mietpreise, trotz staatlich festgelegter „Mietpreisbremse“, immer weiter nach oben. Vor allem in Ausnahmestädten wie Berlin oder München oder in beliebten Wohngegenden ist dies zu beobachten. Hauptgrund dafür: Den Vermietern drohen keinerlei Repressalien, wenn sie die das Gesetz ignorieren.

Die meisten Mieterhaushalte sind an ihrer Belastungsgrenze angelangt. Trotz steigender Löhne verkraften viele Familien nur kleine Mietsteigerungen. So werden die Mieten in normalen und einfachen Gegenden jährlich nur um einstellige Prozentzahlen erhöht, damit überhaupt mit Zahlungseingängen zu rechnen ist. Das bedeutet für Mieter: Entweder schön wohnen und viel Geld dafür hinblättern oder sich mit einer weniger begehrten Umgebung begnügen.

Drohende Preisblase und zu hohe Schulden

Gleichzeitig klettern die Immobilienpreise in teilweise ungeahnte Höhen. Da sind auch Betrügern und „Halsabschneidern“ Tür und Tor geöffnet. Für Vermieter heißt es, dass sie sich mit anderen Anlegern um eine winzige Auswahl passender Objekte in begehrten Lagen raufen und dafür auch noch Unsummen bezahlen müssen oder dass in den Normallagen die Rendite auf sich warten lässt.

Dennoch ist es vielen deutschen Immobilienkäufern scheinbar egal, ob sie ausreichend Mieten einnehmen und sich damit ihre Investition auch in absehbarer Zeit rentiert. Entweder haben sie zu viel Geld und wollen es einfach nur „parken“ oder sie sehen aufgrund der niedrigen Zinsen eine ideale Gelegenheit, um Schulden zu machen. Immerhin zahlen Sie momentan für einen Standardbaukredit nur durchschnittlich 1,35 Prozent. Und dafür bekommt man heutzutage schon eine eigene Immobilie – auch das sehen viele als Altersvorsorge.

So steigt die Zahl der Immobilienkredite immer weiter an. Von den Banken wird dies argwöhnisch beobachtet und der Begriff „Preisblase“ fällt in diesem Zusammenhang immer häufiger. Dabei treibt eine hohe Nachfrage die Preise in die Höhe, ohne dass es dafür eine echte wirtschaftliche Grundlage gibt. Anders ausgedrückt: Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie – ob für den Eigenbedarf oder als Geldanlage – deckt sich nicht mit dem vorhandenen Einkommen. Gleichzeitig wird aufgrund der Niedrigzinsen eine Finanzierung aus Krediten begünstigt und damit eine höhere Nachfrage geschaffen, ohne dass dafür „echtes Geld“ vorhanden ist.

Da die Finanzierungskosten niedriger als vor 5 Jahren sind und die Preise gleichzeitig massiv angestiegen sind, kann es bei weiteren Preiserhöhungen zu echten Risiken für das Finanzsystem kommen. Denn bisher vergaben die Banken ihre Kredite auf der Grundlage von unrealistischen Bewertungen.

Verschärfte Kriterien bei Kreditvergabe

Natürlich ist es verständlich, dass auch Normal- und Niedrigverdiener vom Eigenheim träumen oder sich eine Altersvorsorge mit der eigenen Immobilie wünschen. Dass Letzteres nicht so rentabel ist, wie Sie vielleicht denken, können Sie u.a. in meinen Beiträgen „Alt und arm im eigenen Haus?“ oder „Ausgeträumt: „Wenn das Traumhaus zum Alptraum wird“ lesen. Deshalb brauchen Sie über die folgende Entwicklung, die sich aufgrund neuester europäischer Vorgaben zeigt, auch gar nicht traurig zu sein.

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sorgt seit März dieses Jahres für verschärfte Vorgaben in Sachen Kreditvergabe. Nun müssen Kreditinstitute und Banken die Kreditwürdigkeit der Kunden strenger prüfen und diese besser beraten, bevor sie Geld rausrücken. Es sind vor allem zwei Kriterien, welche den Erhalt eines Immobilienkredites in der Zukunft deutlich schwerer machen:

So darf eine Bank nur dann einen Kredit vergeben, wenn er „innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig zurückgeführt werden kann.“ Sie als Bankkunde werden also künftig genau durchleuchtet – Ihre wirtschaftliche Situation, vielleicht auch private Verhältnisse und (das könnte ich mir jedenfalls gut vorstellen) irgendwann auch ihr gesundheitlicher Zustand. Zudem darf der Immobilienwert nicht mehr – wie bisher – als Hauptkriterium für Ihre Kreditwürdigkeit herangezogen werden.

Untere Einkommensschichten ohne Chance aufs eigene Heim

Deshalb fallen Haushalte ohne ausreichend Eigenkapital wohl zukünftig durchs Raster. Denn das Gesetz zwingt die Banken zu einer strengeren Vergabe der Kredite. Fällt ein Kredit aus, drohen nämlich saftige Strafen.

In Fokus online sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW); „Die Daten der Bundesbank zeigen, dass die Banken mehr Sicherheiten verlangen und bei der Kreditvergabe deutlich vorsichtiger geworden sind. Das trifft dann natürlich vor allem einkommensschwächere Haushalte, die über weniger Eigenkapital verfügen.“

Voigtländer erklärt weiter: „Schon bisher mussten Käufer – rechnet man Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Maklergebühren dazu – in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises in bar auf den Tisch legen. Auch bei einem sehr günstigen Kaufpreis von 150.000 Euro wären das fast 50.000 Euro. Das verschärft die EU nun noch weiter. Unsere Zahlen zeigen, dass aber nur 20 Prozent der Mieter über ein Finanzvermögen von 50.000 Euro oder mehr verfügen“.

Nur noch Besser- und Gutverdienende können sich also künftig den Kauf einer Immobilie leisten. Vor allem die oberen 20 % der Einkommensschichten nutzen das auch aus, wie eine Umfrage zeigt. „Wir sehen, dass besonders ältere Haushalte mit relativ viel Eigenkapital und wohlhabende Investoren zu den Käufern zählen. Bei den unteren Einkommensschichten ist die Eigentumsquote dagegen sogar leicht auf 17,4 Prozent gesunken“, sagt Voigtländer.

Vorsicht bei Immobilienkäufen

Diese Entwicklung wird beispielsweise von Verbraucherschützern sogar begrüßt. Und auch ich finde es gar nicht so schlecht, dass die Privatanleger sozusagen vor sich selbst geschützt werden. Denn die wilde Vergabe von Krediten durch die Banken war ja nicht mehr feierlich, sondern sie war sogar gefährlich. Und letztlich hat sie den Anlegern mehr geschadet als genutzt – darüber habe ich in den oben verlinkten Beträgen ja ausführlich geschrieben.

Falls Sie also zu den Normalverdienern gehören, aber auch, wenn Sie mehr Geld zur Verfügung haben: Halten Sie Abstand von Immobilien als Geldanlage oder Altersvorsorge. Damit können Sie nämlich leicht auf die Nase fallen und am Ende mit weniger Kapital dastehen als vorher.