Alles über die Vorfälligkeitsentschädigung
Du bedienst einen Kredit und möchten diesen nun vorzeitig ablösen? Das ist möglich, doch gibt es dabei einiges zu beachten wie die Vorfälligkeitsentschädigung, die Steuer und so einiges mehr.
Der Kreditvertrag und die Kündigungsarten
Es gibt viele Gründe, warum du deinen laufenden Kreditvertrag vorzeitig, also noch während der Zinsbindung, kündigen möchtest oder vielleicht sogar musst. Doch Achtung, die Entscheidung über die vorzeitige Kreditablöse sollte gut überlegt sein. Denn ohne gründliche Vorbereitung kann dies schnell teuer werden.
Auf keinen Fall solltest du den Kreditvertrag von sich aus kündigen, wenn du nicht über die notwendigen finanziellen Mittel für den Kreditausgleich verfügst. Solltest du den alten Kredit durch ein neues Darlehen begleichen wollen, warte mit der Kündigung des alten Vertrages unbedingt, bis dir die schriftliche Zusage über das neue Darlehen vorliegt.
Per Gesetz hast du auf jeden Fall das Recht, vorzeitig aus dem Kreditvertrag auszusteigen. Dafür stehen dir zwei unterschiedliche Kündigungsarten zur Verfügung:
Die außerordentliche Kündigung
Diese Kündigungsart ist im § 490 BGB geregelt. Die außerordentliche Kündigung eines Kreditvertrages kann von beiden Seiten erfolgen. Also sowohl von dir als Kreditnehmer, als auch vom Darlehensgeber.
Als Kredit- bzw. Darlehensnehmer kannst du den bestehenden Vertrag aus folgenden Gründen außerordentlich kündigen:
- Du hast ein berechtigtes Interesse
- das Darlehen ist durch ein Grundpfandrecht abgesichert
- der Darlehensvertrag beinhaltet einen gebundenen Sollzinssatz
Der Kreditgeber kann aus diesen Gründen den Vertrag außerordentlich kündigen:
- Deine Vermögensverhältnisse haben sich wesentlich verschlechtert
- die Rückzahlungen sind gefährdet
- bei drohender oder bereits bestehender wesentlicher Verschlechterung der Werthaltigkeit Ihrer Sicherheiten
- die Sicherheiten werden bzw. wurden verwertet
Die ordentliche Kündigung
489 BGB regelt die ordentliche Kündigung. Sie ist möglich
- nachdem die Zinsbindung abgelaufen ist mit einer Kündigungsfrist von einem Monat
- bei einem variablen Zins mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten
- 10 Jahre, nachdem die vollständige Kreditsumme erhalten wurde, mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten
Das berechtigte Interesse
Wenn du dein Darlehensvertrag vorzeitig beenden möchten, bedarf es eines berechtigten Interesses deinerseits. Doch was gilt als berechtigtes Interesse?
Der Gesetzgeber sagt hierzu, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn der Kreditnehmer das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der Darlehenssicherheit hat.
Damit ist jedoch nicht nur der Verkauf der Sicherheit aus privaten Gründen gemeint, sondern noch mehr:
- Arbeitslosigkeit
- Scheidung
- Überschuldung
- Krankheit
- Umzug
Liegen jedoch andere Gründe für die Vertragskündigung vor, wie beispielsweise eine Umschuldung aufgrund eines besseren Zinssatzes, dann liegt es im Ermessen der Bank, ob sie deiner Kündigung zustimmt oder nicht.
Achtung Strafe – die Vorfälligkeitsentschädigung
Die Bank wird dich nicht einfach so aus dem Darlehensvertrag entlassen, schließlich entstehen ihr dadurch Verluste. Für diese musst du mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Diese Entschädigung dient dem Interessenausgleich zwischen dir als Kreditnehmer und der Bank. Denn der Bank entstehen durch deinen vorzeitigen Kreditausgleich folgende Schäden:
- Zinsausfallschaden bzw. Zinsverschlechterungsschaden
- entgangener Nettogewinn bzw. Zinsmargenschaden
- Verwaltungsaufwand
Der Zinsausfallschaden begründet sich darin, dass die Bank das von dir vorzeitig zurückbekommene Geld nicht mehr zu den in deinem Darlehensvertrag vereinbarten Bedingungen auf dem Markt verleihen kann. Denn die heutigen Bedingungen können negativer für die Bank sein. Beispielsweise durch gesunkene Zinsen auf dem Finanzmarkt.
Der Zinsmargenschaden beziffert den Unterschied zwischen der Marge des Ursprungsgeschäfts, also deinem Darlehensvertrag und der Marge eines für die Bank nun notwendigen Ersatzgeschäfts.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich durch eine Hochkalkulation auf die Frist der Zinsfestschreibung. Für diese Berechnung durch die Bank gibt es eine wichtige Voraussetzung: Die Bank muss die Höhe ihres Schadens so bemessen, dass sie durch deine vorzeitige Kreditablöse weder finanziell begünstigt noch benachteiligt wird.
Um Gerichtsstreitigkeiten über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden, wurde durch den Bundesgerichtshof eine komplizierte Formel erstellt. Diese Formel ist für Laien nur sehr schwer verständlich und selbst die Banken tun sich damit gelegentlich schwer. So kann es durchaus vorkommen, dass die bankseitige Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung Fehler aufweist. Und somit im schlimmsten Fall zu hoch angesetzt ist.
Hier gilt: fordere stets ein schriftliches Exemplar der Berechnung durch die Bank an. Und lass dir bei Unsicherheit die Vorfälligkeitsentschädigung immer durch einen Fachmann auf Richtigkeit und Rechtmäßigkeit überprüfen. Auch die Verbraucherzentrale steht für eine solche Überprüfung zur Verfügung.
Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Es sind gleich mehrere Faktoren, welche die Höhe der fälligen Vorfälligkeitsentschädigung bestimmen.
- Höhe der Restschuld des Kredits zum Ablösetermin
- Restschuldhöhe zum planmäßigen Vertragsende
- Wiederanlagezinssatz
- Risikoabschlag
- Margenerstattung (für Bank)
- Verwaltungskosten
- Bearbeitungsgebühren
Natürlich kannst du auch selbst die ungefähre Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Entweder mit einem der zahlreichen Rechner im Internet oder noch besser mit unserer Hilfe. Denn wir unterstützen dich nicht nur bei der Berechnung der Entschädigung, sondern stehen dir auch sehr gerne bei allen anderen Fragen zu Ihrer Darlehensablöse zur Verfügung.
Das doppelte Abkassieren
Du möchtest deinen bisherigen Kredit kündigen, um einen günstigeren Zinssatz zu erhalten? Das kann teuer werden. Und das gleich doppelt.
Zum einen wird bei vorzeitiger Darlehensablöse eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese kann bei eben genannten Kündigungsgrund deutlich höher ausfallen als normal. Und das sogar legal, denn gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2003 darf die Bank dann Zuschläge verlangen, welche sogar doppelt so hoch wie üblich sein können.
Eine Umschuldung aufgrund günstigerer Zinsen macht somit nur wenig Sinn, denn die höhere Vorfälligkeitsentschädigung lässt den Zinsvorteil verschwinden.
Allgemein gilt beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung also: je höher die Restschuld, die Restlaufzeit, der Sollzinssatz, die Tilgung, die Sondertilgungsrechte desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung. Und je länger der Zinssatz der Alternativanlage, desto niedriger die Vorfälligkeitsentschädigung.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Nutzung des Sonderkündigungsrechts
Dein Kreditvertrag enthält eine lange Zinsbindung mit 15 oder sogar 20 Jahren? In diesem Fall räumt dir der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht nach dem Ablauf von 10 Jahren ein. Und das kostenfrei!
Die Kündigungsfrist beträgt hier 6 Monate. Das bedeutet, nach 10,5 Jahren kommst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus deinem Darlehensvertrag heraus.
Achtung Steuern
Verkaufst du dein Eigentum, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht von der Steuer abgesetzt werden. Anders sieht es hingegen bei einer Investment-Immobilie aus, also wenn du deine Immobilie vermietet hast. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Nutzenentgelt für dein Darlehen zu sehen und du kannst es als Werbungskosten für die Einkunftsart Vermietung/Verpachtung von der Steuer absetzen.
Doch nicht nur die Vorfälligkeitsentschädigung, auch weitere Finanzierungskosten kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen. So zum Beispiel
- laufende Zinsen
- Damnum
- Disagio
- Finanzierungsberatungskosten
- Maklerkosten in Bezug auf die Finanzierungsvermittlung
- Notarkosten für die Grundschuldbestellung
- Grundbuch-Gebühren für die Hypotheken-Eintragung
- sowie Fahrtkosten zu Finanzierungsmakler, Bank und Notar (0,30 Cent pro Kilometer)
Du hast somit nicht nur die Verpflichtung, Steuern zu bezahlen, sondern zudem auch die Pflicht und das Recht, diverse Steuervergünstigungen zu beanspruchen. Hierzu sowie zu weiteren von der Steuer absetzbaren Posten beraten wir dich sehr gerne.
