Du möchtest ein Haus bauen oder kaufen oder eine Eigentumswohnung erstehen? Dann benötigst du das entsprechende Eigenkapital oder ein Immobiliendarlehen. Nur wenige Menschen haben ausreichend finanzielle Mittel, um ihr Eigenheim einfach so zu kaufen. Die Regel ist deshalb eher die Nutzung eines Immobilienkredits.

 

Die Immobilienfinanzierung

Sicherlich hast du irgendwann in deinem Leben schon einmal einen Ratenkredit oder Konsumentenkredit aufgenommen. Dann weißt du im Grunde genommen auch, wie ein Immobiliendarlehen funktioniert. Denn dabei handelt es sich in der Mehrzahl der Fälle um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, du zahlst dein Darlehen in monatlichen gleichbleibenden Raten ab.

Beim Immobiliendarlehen gibt es jedoch eine Besonderheit: deine monatlichen Raten bleiben nur eine vertraglich festgelegte Zeit lang gleich. Während der sogenannten Zinsbindung. Die Dauer dieser Zeit legst du gemeinsam mit der kreditgebenden Bank bei Abschluss deines Immobiliendarlehensvertrages fest. In der Regel beträgt die Zinsbindung fünf bis 15 Jahre. Während dieser Zeitspanne bleibt der Zinssatz konstant und somit auch deine monatliche Rate. Am Ende der Zinsbindung hast du dein Darlehen entweder bereits abbezahlt oder schließt eine Anschlussfinanzierung ab.

Es gibt noch eine weitere Art der Immobilienfinanzierung, den Bausparvertrag. Hier besteht dein Immobilienkredit dann aus zwei Verträgen: dem Bausparvertrag und dem Immobiliendarlehensvertrag als endfälliges Darlehen.

Den Bausparvertrag musst du zunächst auffüllen, bis er zuteilungsreif wird. Bei dem Bauspar-Immobiliendarlehen zahlst du zunächst lediglich Zinsen und erst am Ende der Vertragslaufzeit den Darlehensbetrag. Doch Achtung: insgesamt ist diese Form des Immobilienkredits meist teurer als ein Annuitätendarlehen.

 

Darauf solltest du bei der Immobiliendarlehens-Wahl achten

Geht es um dein Immobiliendarlehen, musst du bei der Auswahl einiges beachten:

• den Zins
• die Tilgungsrate
• Sondertilgungen
• die Zinsbindungsfrist

Am Anfang steht der Zins. Hier wird beim Immobiliendarlehen zwischen dem Effektivzins und dem Nominalzins unterschieden. Für dich als Darlehensnehmer ist der effektive Zinssatz, also der Effektivzins, wichtig. Denn nur in diesem sind auch alle etwaigen zusätzlichen Kosten enthalten. Der Nominalzinssatz hingegen bezieht sich ausschließlich auf die Zinsen, welche du für deinen Darlehensbetrag zahlen musst. Aus diesem Grund ist der Effektivzinssatz auch stets höher als der Nominalzinssatz.

Doch nicht ausschließlich der Zinssatz, sondern auch deine anfängliche Tilgungsrate solltest du bei der Wahl deines Immobiliendarlehens berücksichtigen. Denn mit der von dir gewählten Rate bestimmst du die Dauer deiner Rückzahlung. Hier gilt: je höher deine Tilgungsrate, desto schneller ist dein Darlehen abbezahlt. Und eine hohe Tilgung hat neben der schnelleren Schuldenfreiheit noch einen weiteren Vorteil: du sparst dir Zinskosten.

Doch Achtung! Die Monatsraten müssen sich trotzdem natürlich in einem Rahmen bewegen, den du dir auch wirklich jeden Monat leisten kannst. Auch in schwierigen Zeiten. Schließlich weißt du nicht, was in deinem Leben während der nächsten Jahre alles passieren kann. Von Familiengründung bis hin zur Arbeitslosigkeit ist alles möglich. Auch dann musst du dein Immobiliendarlehen noch bedienen können. Denke daran, wenn du die Höhe deiner Raten bestimmst.

Bei manchen Darlehensgebern gibt es zudem die Möglichkeit, den Tilgungssatz kostenlos während der Laufzeit zu wechseln. Danach solltest du dich unbedingt erkundigen, bevor du den Immobiliendarlehensvertrag unterschreibst.

Achtung, Tilgungsrate und Niedrigzinsphase! Schließt du den Vertrag deines Immodarlehens während einer Niedrigzinsphase ab, musst du darauf achten, deine Ratenhöhe nicht zu gering zu wählen. Denn: sind die Zinsen niedrig, sinkt der Zinsanteil deiner Kreditrate nur äußerst langsam. Die Folge: auch der Tilgungsanteil erhöht sich nur dementsprechend langsam. Somit hast du dann am Ende der Zinsbindungsfrist noch einen unerfreulich hohen Restschuldbetrag. Und auch die Darlehenslaufzeit verlängert sich somit, da du dann mit großer Sicherheit eine Anschlussfinanzierung abschließen musst.

Du möchtest mehr Informationen zur optimalen Tilgungsrate? Sehr gerne beraten wir dich ausführlich.

Ebenfalls noch vor der Vertragsunterschrift solltest du nach der Möglichkeit von Sondertilgungen fragen. Für dich sind diese zusätzlichen Zahlungen äußerst praktisch, da du dadurch dein Immobiliendarlehen natürlich schneller abbezahlen kannst. Da der kreditgebenden Bank jedoch dadurch Einnahmen entgehen, sind Sondertilgungen manchmal gar nicht oder nur in eingeschränktem Umfang kostenlos möglich.

Ein besonderes Augenmerk solltest du auch auf die Zinsbindungsfrist haben. Denn bei einem Immobiliendarlehen gilt der bei Vertragsabschluss vereinbarte Zinssatz meist nicht bis zur kompletten Darlehensrückzahlung, sondern nur bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Also 5 bis 15 Jahre, während das Immodarlehen an sich meist 20 Jahre oder länger läuft.

An sich solltest du bei Vertragsabschluss während einer Niedrigzinsphase eine lange Zinsbindungsfrist vereinbaren. Denn so sicherst du dir die günstigen Zinsen für viele Jahre. In einer Hochzinsphase solltest du hingegen eine möglichst kurze Zinsbindungsfrist wählen.

Doch Achtung, niemand kann die Zinsentwicklung vorhersagen. Somit kann eine kurze Zinsbindung in Hochzinsphasen durchaus risikobehaftet sein. Deshalb kannst du, wenn du dir im Bezug auf die Zinsbindungsfrist unsicher bist, auch eine Risikostreuung vornehmen und so auf „Nummer Sicher“ gehen. Und zwar indem du nicht einen Immobilienkredit aufnimmst, sondern zwei und das mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen.

Noch besser ist jedoch, dich von Experten auf diesem Gebiet beraten zu lassen und so ein Immobiliendarlehen erhältst, welches optimal auf deine Bedürfnisse und Möglichkeiten zugeschnitten ist. Sehr gerne stehen wir dir zur Verfügung, beraten dich ausführlich und beantworten all deine Fragen.

Wichtig zu wissen: nach einer Laufzeit von 10 Jahren hast du ein gesetzliches Kündigungsrecht. Das heißt, nach 10 Jahren kannst du dein Immobiliendarlehen kündigen. Und das selbst dann, wenn eine längere Zinsbindung vorliegt. Deinen Immobilienkredit kannst du mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und dann entweder vollständig abbezahlen oder umschulden.

Achtung, weitere Kosten!

Ein gründlicher Vergleich verschiedener Darlehensangebote ist sehr wichtig. Unter anderem auch aufgrund von Kosten, welche nicht gleich auf Anhieb erkennbar sind bzw. die du bei der Kalkulation nicht vergessen darfst.

Dazu zählen zum Beispiel die Bau- bzw. Erwerbsnebenkosten. Also Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer etc. Diese Kosten solltest du unbedingt in den Darlehensbetrag mit einkalkulieren.

Zudem können gegebenenfalls auch Bereitstellungszinsen fällig werden. Und das dann, wenn du dein Immobiliendarlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abrufst. Das kann passieren, wenn es beispielsweise beim Bau deines Hauses zu Verzögerungen kommt. Es ist deshalb äußerst wichtig, dass du vor Unterschrift deines Immobiliendarlehensvertrages darauf achtest, ob Bereitstellungszinsen anfallen können und vor allem, ab wann und wie hoch. Wir empfehlen einen Immobilienkredit auszuwählen, welcher über eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 6 Monaten verfügt.

Kompetente Beratung für ein optimales Ergebnis

Es finden sich zahlreiche Kreditgeber für Immobiliendarlehen auf dem Markt. Für Laien ist es sehr schwer, hier den Überblick zu behalten. Dabei ist es äußerst wichtig, verschiedene Angebote einzuholen und gründlich zu vergleichen.

Natürlich kannst du dir selbst mit diversen Vergleichsseiten und Darlehensrechnern einen ersten Überblick verschaffen. Doch eine ausführliche Beratung durch Fachleute ersetzt dies nicht. Denn eines darfst du nicht vergessen: dein Immobiliendarlehen läuft über mehrere Jahrzehnte. Ein Fehler oder eine Unachtsamkeit können somit sehr teuer für dich werden.

Als unabhängige Finanz- und Versicherungsmakler sind wir nicht nur Experten auf diesem Gebiet, sondern haben zudem auch noch Zugriff auf zahlreiche Möglichkeiten und Vergleichsprogramme. So können wir schnell und kompetent die unterschiedlichen Darlehensangebote vergleichen und so deinen individuellen und für deine Bedürfnisse optimalen Immobilienkredit für dich finden.

Sehr gerne übernehmen wir für dich

• die Prüfung der unterschiedlichen Kreditgeber
• den Vergleich der verschiedenen Darlehensangebote
• die Abstimmung mit deiner persönlichen Situation
• die Überprüfung von etwaigen Fördermöglichkeiten
• und vieles mehr

 

Fazit

Wenn du eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen willst, benötigst du ein Immobiliendarlehen. Dabei zahlst du den Kreditbetrag in vertraglich vereinbarten monatlichen Raten zurück. Der Zins ist beim Immobilienkredit nicht bis zur vollständigen Abzahlung festgelegt, sondern es besteht eine Zinsbindungsfrist von 5 bis 15 Jahren. Doch nicht nur auf diese Frist, sondern auch auf die Zinsen, die Tilgungsrate und die Möglichkeit von Sondertilgungen solltest du achten.

Sehr gerne unterstützen wir dich auf deinem Weg zum Eigenheim, indem wir das für dich ideale Immobiliendarlehen finden und dich umfassend dazu beraten.