Vom Bauplatz bis zum Eigenheim: Baufinanzierungen im Neubaugebiet

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Ob nun als Altersvorsorge, Domizil oder Familiennest, ein Häuschen im Grünen oder in der schmucken Vorstadtsiedlung ist oft das erklärte Ziel in der persönlichen Lebensplanung.

Wenn Sie bereit sind diesen neuen Lebensabschnitt in Angriff zu nehmen und gerade in einem Neubaugebiet einen Bauplatz kaufen möchten, sollten Sie sich im Vorfeld über einen sinnvollen Bau- und Finanzierungsablauf schlau machen.

Gerade in der Baufinanzierung lauern gerne Stolperfallen, die im Nachhinein für unangenehme Überraschungen sorgen. Nicht nur die Kreditinstitute haben in Ihren Kleingedruckten manchmal Kostenfallen versteckt. Auch Kommunen, die Neubaugebiete ausweisen haben klare Regelungen für Ihre Bauplätze, die auch wenn Sie nicht sofort bauen wollen eingehalten werden müssen.

Bevor Sie also diesen Schritt wagen, sollten Sie sich mit dem unabhängigen Finanzberater über mögliche Finanzierungsformen und damit verbundene Risiken unterhalten. Und die Bauverordnung Ihres favorisierten Baugebietes genau lesen.

Dann steht einem erfolgreichen Startschuss fürs Eigenheim nichts mehr im Weg.

Baufinanzierungen im Neubaugebiet: Ich lass mir ein Haus bauen…

Es gibt viele Gründe, warum im Laufe der Zeit in vielen der Wunsch nach einem Eigenheim aufkeimt. Ein eigenes Häuschen zu haben, gibt ja auch ein Gefühl von Sicherheit, ein weiteres großes Ziel wurde erreicht. Wer sich nicht für einen Altbau interessiert oder in ein bereits bestehendes Gebäude einziehen will, sucht sich meistens einen Bauplatz in der Gemeinde seiner Wahl.

Ausschlaggebend für den geeigneten Bauplatz, sind unter anderem Größe, Preis, Infrastruktur der Kommune und Jobmöglichkeiten.

Die Baufinanzierung in einem Neubaugebiet beinhaltet in der Regel, die Kosten für den Bauplatz, eventuell Erschließungskosten und die Baukosten des Hauses. Bevor Sie sich auf auf die Suche nach einem geeigneten Finanzierungspartner machen, sollten Sie sich diese Frage beantworten:

Nehmen Sie ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger oder planen Sie gemeinsam mit einem Architekten?

Ob Sie nun Vollfinanzieren oder mit Eigenkapital an das Vorhaben herantreten können, hängt ganz von Ihnen alleine ab.

Welche Möglichkeiten sich aus Ihrem Startpunkt ergeben und worauf Sie für eine gelungene Baufinanzierung im Neubaugebiet achten müssen, kann Ihnen der unabhängige Finanzberater im Vorfeld erläutern.

Baufinanzierung Neubaugebiet: Was ist ein Bauträger?

Viele Neubaugebiete werden von Unternehmern erschlossen, die darauf Immobilien bauen und an Kaufinteressierte weiterverkaufen.

Der Vorteil für potenzielle Eigenheimanwärter ist, dass der Bauträger bis zur Schlüsselübergabe bei allen Behörden als Bauherr Auftritt. Sie suchen sich ihr Haus aus und freuen sich auf den Einzug. Üblicherweise haftet der Bauträger in der Regel fünf Jahre für eventuelle Mängel am Gebäude.

Die Baufinanzierung eines Eigenheims im Neubaugebiet, das einem Bauträger gehört, ist meistens günstiger da diese Häuser eine Festpreisgarantie haben und grundsätzlich billiger sind wie Bauten, die über Architekten geplant werden. Und die Wartezeit bis zum Einzug ist wesentlich kürzer als beim Bau in Eigenregie.

Aber! Sonderwünsche können teuer werden und Sie haben verhältnismäßig wenig Mitspracherecht in der Planung Ihres Traumdomizils.

Über 400 Banken im Vergleich

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Baufinanzierung Neubaugebiet: Wie Sieht die Bezahlung einer Immobilie vom Bauträger aus?

Eine Immobilie von einem Bauträger wird üblicherweise in Raten bezahlt. Insgesamt Sieben Raten sind bei einem Bauvorhaben mit einem Bauträger üblich.

Die erste Rate hängt von der Art des Grundstückserwerbs ab. Bei einer Erbpacht wird der Bauträger 20% des gesamten Kaufpreises in Rechnung stellen. Wurde der Baugrund gekauft, wird die erste Rate mit 30 Prozent des Gesamtbetrages berechnet. Die Rechnung für die erste Rate wird vom Bauträger nach Abschluss der Erdarbeiten von Ihnen eingefordert.

Nach Fertigstellung des Rohbaus, wird der Bauträger Ihnen eine weitere Rechnung zustellen. Steht der Rohbau inklusive Zimmererarbeiten, werden 40% des Kaufpreises fällig. In insgesamt Sieben Raten immer nach Abschluss des nächsten Bauabschnittes müssen Sie dem Bauträger Ihres Vertrauens die angefallenen Kosten überweisen.

Bei einer Baufinanzierung im Neubaugebiet, sollten Sie grundsätzlich, den Baubeginn Ihres Wohnprojektes im Fokus haben. Kreditgeber, berechnen oft sogenannte Bereitstellungszinsen, die als versteckte Kosten gerne mehrere tausend Euro ausmachen. Achten Sie bei der Baufinanzierung auch in einem Neubaugebiet darauf, dass Ihr Kredit entweder komplett oder zumindest sechs Monate Bereitstellungszinsfrei ist. Dann sind Verzögerungen im Baubeginn oder Bauverlauf auch weniger ein Problem.

Gesetzlich wurde in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einen Mindeststandard für die Erstellung eines Zahlungsplanes festgesetzt. Abweichungen zugunsten der Bauherren sind zwar erlaubt, vorteilhafte Abweichungen zugunsten des Bauträgers hingegen gelten als nicht zulässig. Müssen Sie als Käufer höhere Vorauszahlungen leisten als vom Gesetzgeber definiert, wird der gesamte Zahlungsplan unwirksam. Urteile des Bundesgerichtshofes untermauern diese Gesetzesgrundlage. Dann müssen Sie den gesamten Kaufpreis erst nach der Abnahme Ihres Hauses bezahlen.

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Baufinanzierung Neubaugebiet: Was muss ich bei der Finanzierung beachten?

Soll Ihr Bauprojekt auch nach Einzug ein sicherer Wohnort für Sie sein, sollten vor der Baufinanzierung in einem Neubaugebiet ein paar Aufgaben erledigt werden.

  • Erkundigen Sie sich über das aktuelle Zinsniveau für Baufinanzierungen und Neubaugebiete

    1. Ist der Zins hoch, sollten Sie auf eine möglichst kurze Laufzeit des Darlehens bestehen. So kann günstiger gewechselt werden, wenn der Zins sinkt. Es gibt auch die Möglichkeit ein Vorschalt-Darlehen zu machen, dieses wird Jahr lang mit einem variablen Zins verrechnet, danach wird der Zins erst festgeschrieben. Baufinanzierungen mit variablen Zinsen passen sich dem Markt an. Aber! Kreditinstitute reagieren schnell, wenn der Zins steigt und lassen sich gerne Zeit, wenn der Zins fällt. Beobachten Sie deshalb die Zinsentwicklung. Sicherheit bietet ein Darlehen mit Bindungs-Splitting, in Hochzinsphasen. Im ersten Drittel kostet das Darlehen während der Laufzeit den Marktzins, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuell war. Zwei Drittel der Laufzeit Ihrer Baufinanzierung kann dann mit neuem Zinssatz verrechnet werden.

    Ergo! Heißt das für niedrige Zinsen eine möglichst lange Bindung. Zwar heben Kreditinstitute den Zins prozentual an, wenn die Laufzeit länger wird, doch bei den momentan niedrigen Zinsen ist es immer noch ein kostengünstiger Weg um eine Baufinanzierung zu erhalten. Laufzeiten von 10-15 Jahren sind durchaus üblich. . Nach zehn Jahren haben Sie die Möglichkeit Ihren Vertrag zu kündigen, sollte das Zinsniveau nochmals sinken, ohne dass ein Vorfälligkeitszins gefordert werden kann. Die Bank muss jedoch bei einer Zinsbindung bis zum Vertragsende warten.

    Lassen Sie sich vor einem Gespräch mit potentiellen Kreditgebern, vom unabhängigen Finanzberater einen Finanzierungspan erstellen. So gehe Sie gut vorbereitet in die Zinsdiskussion mit Ihrem Banker.

  • Hohe Baufinanzierungssummen sollten auch zu Niedrigzinszeiten gesplittet werden

    Achten Sie darauf bei mehreren Darlehen auch unterschiedliche Laufzeiten festzulegen. Das ermöglicht Ihnen eine höhere Flexibilität.

    Um die Schulden möglichst schnell zurück zahlen zu können, sollten Sie den Tilgungssatz gerade bei Niedrigzinsphasen möglichst hoch ansetzen. Ein Prozent Tilgung ist grundsätzlich Pflicht. Gleichzeitig mit der höheren Tilgung sollte eine kürzere Laufzeit einhergehen. Eine kürzere Laufzeit kostet Sie weniger Zinsen und ist schneller getilgt. Die verbleibende Restschuld muss weiter finanziert werden. Lang Laufzeiten lohnen sich für Baufinanzierungen im Neubaugebiet, wenn nicht mehr als ein Prozent getilgt werden kann.

  • Behalten Sie die Anschlussfinanzierung im Blick

    Alle deutschen Kreditgeber bieten generell eine Abschnittsfinanzierung an. Es bleibt grundsätzlich eine Restschuld nach Ablauf der Darlehen übrig. Fragen Sie den Betrag ab und klären Sie im Vorfeld ab wann und zu welchen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung die Zinsen festgeschrieben werden können, so haben Sie die Möglichkeit einer eventuellen Hochzinsphase etwas entgegen zu wirken. Gerade Baufinanzierungen in Neubaugebieten sind mit hohen Darlehenssummen verbunden, Ihr unabhängiger Finanzberater hilft Ihnen die Anschlussfinanzierung zu planen.

  • Die Eigenheimzulage,

    ein Geschenk des Staates für Bauherren. Innerhalb der ersten acht Jahre fließen 20.448 Euro für Ihren Neubau als Fördermittel in die Baufinanzierung. Sind bereits Kinder da oder energiesparende Maßnahmen eingeplant, fällt die Eigenheimzulage höher aus. Tipp! Rechnen Sie die Fördermittel nicht in die regelmäßigen Kreditraten ein. Fallen nach acht Jahren die Zuschüsse weg, werden die monatlichen Raten höher. Besser ist es, die Zulage anzusparen und als Reserve zu nutzen oder als Sondertilgung zu verwenden. Baufinanzierungen in Neubaugebieten profitieren oft von der staatlichen Zulage, auch hier kann der unabhängige Finanzberater alle Förderanträge auf Richtigkeit prüfen.

  • Die Kreditlaufzeit

    für die Baufinanzierung Ihres Eigenheimes in einem Neubaugebiet sollte noch vor Ihrem Renteneintritt abgeschlossen sein. Das heißt anhand der Formel: Tilgungsdauer = Geplanter Ruhestand – jetziges Lebensalter kann die Laufzeit ausgerechnet werden. Diese tangiert dann auch maßgeblich die Darlehenssumme die Sie mit Ihren finanziellen Möglichkeiten in dem Zeitraum tilgen können. Das Eigenheim sollte bis zur Rente schuldenfrei sein.

  • Die Kreditrate

    Ihrer Baufinanzierung im Neubaugebiet sollte grundsätzlich bis zum Ende der Laufzeit gleich bleiben. So werden die Schulden kontinuierlich zurückgezahlt und des entstehen nicht unerwartet hohe Kosten

  • Disagio,

    also eine Zinsvorauszahlung, ist grundsätzlich für Selbstnutzer einer Immobilie seit 1999 nicht mehr möglich. Sie macht auch keinen Sinn, weil Sie über Jahre hinweg nur Zinsen zahlen. Die schulden bleiben stehen.

  • Wie oft und in welcher Höhe Sondertilgungen gemacht werden können,

    muss bereits bei Vertragsabschluss geregelt sein. Üblich sind 20% der Darlehenssumme, während der Zinsfestschreibung. Wurde vertraglich nichts festgelegt, verlangen Banken immer Vorfälligkeitsentschädigungen.

  • Die Risiko-Lebensversicherung,

    dient bei einer Baufinanzierung im Neubaugebiet grundsätzlich als Sicherheit für den Kreditgeber, sowie Ihre Hinterbliebenen und wird oft auch als Sicherheit vom Darlehensgeber eingefordert. Auch eine Restschuldversicherung wird gerne vom Kreditinstitut angeboten. Diese verläuft meistens dynamische zum Darlehensvertrag.

  • Auch Nebenkosten,

    wie Maklergebühren, Inventar, Mobiliar, Steuern und Erschließungskosten müssen bei einer Baufinanzierung im Neubaugebiet mit einkalkuliert werden. Mindestens fünf Prozent der Darlehenssumme müssen dazu gerechnet werden.

  • Der Baufortschritt, beim Kauf eines Neubaus,

    muss bei der Baufinanzierung ebenfalls bedacht werden. Achten Sie darauf, dass sich die Bank dem Fortschritt anpasst! Die Zahlungstermine Ihrer Rechnung und die Auszahlung der Kredite sollten sich decken, sonst müssen Sie sich auf teure Zwischenfinanzierungen einlassen.

Um eine lückendichte Baufinanzierung im Neubaugebiet zu erhalten, sollten Sie mit dem unabhängigen Finanzberater zusammenarbeiten. Als Spezialist für die Erfüllung Ihrer Wünsche steht der unabhängige Finanzberater Ihnen vom Beginn der Finanzierungsplanung, bis zur Schlüsselübergabe mit seinem Fachwissen zur Seite.

Baufinanzierungen im Neubaugebiet: Bauplatz gekauft, gebaut wird später!

Hin und wieder kommt es vor, dass es sich anbietet vorsorglich schon einen Bauplatz in einem Neubaugebiet zu kaufen. Etwa weil die Lage sehr gut ist und das Baugebiet einmal exklusiv werden könnte. Oder Sie erst noch eine andere Immobilie verkaufen wollen bevor Sie im Neubaugebiet bauen. Dann macht es Sinn eine Baufinanzierung im Neubaugebiet auch mit entsprechend attraktiver Anschlussfinanzierung zu planen.

Bei kommunalen Grundstücken sollte darauf geachtet werden, dass unter Umständen Bebauungsfristen eingehalten werden müssen. So sollen Baulücken und jahrelanger Baulärm reduziert werden. Bebauungsfristen, die nicht eingehalten werden, berechtigen die Gemeindeverwaltung das Baugrundstück zurück zu fordern, sofern es im Verkaufsvertrag eine entsprechende Klausel gibt. Dann müssen Sie das Grundstück wieder verkaufen und erhalten lediglich den Kaufpreis zurück. Auf die im Darlehen bereits gezahlten Zinsen bleiben Sie sitzen. Gibt es keine Bebauungsfrist, können Sie bauen wann immer Sie wollen.

Erlässt die Gemeindeverwaltung Änderungen im Bebauungsplan, müssen Sie sich an die neue Verordnung halten. Außer Sie reichen rechtzeitig einen konkreten Bauantrag ein.

Auch wenn Sie noch nicht im Neubaugebiet wohnen, gilt die Räum- und Streupflicht im Winter. Sie müssen dafür sorgen, dass Gehwege, die an Ihr Grundstück grenzen, geräumt sind. Nötigenfalls engagieren Sie einen Dienstleister dafür.

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