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Ist eine Mietwohnung als Geldanlage rentabel?

Diese Frage lässt sich nicht so ohne weiteres beantworten. Zu viele „Wenn’s und Aber’s“ und „Eventualitäten“ gibt es dabei zu berücksichtigen. Doch wir arbeiten uns im Folgenden ein wenig durch diesen „Dschungel“ hindurch. Sie erfahren, worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine vermietete Wohnung als Anlageobjekt einsetzen wollen und unter welchen Voraussetzungen sich das Ganze rentiert. Zudem beleuchten wir das Pro und Contra für eine solche Geldanlage.

Die wichtigsten Vorteile einer Immobilieninvestition

Dafür, dass Sie Ihr Geld in eine vermiete Wohnung anlegen, sprechen folgende Punkte:

  • Bei der Anschaffung einer Kapitalanlageimmobilie haben Sie Vorteile aus steuerlicher Sicht. So können Sie u.a. Werbungskosten steuerlich abrechnen und je nach Investitionsart erhöhte Abschreibungen geltend machen.
  • Immobilien gelten allgemein als sichere Kapitalanlage – schließlich braucht jeder ein Dach über dem Kopf. Zudem heißt es, dass Immobilien krisensicher seien und kaum Wertschwankungen unterliegen – vorausgesetzt, Sie haben auf das richtige Objekt gesetzt.
  • Bisher gibt es Wertsteigerungen in Sachen Wohnraum. Das hängt allerdings stark von Lage und anderen Faktoren ab. Bei einer 1A-Mietwohnung können Sie sicherlich noch gute Renditen erzielen und haben eine zusätzliche Einnahmequelle durch die Vermietung.
  • Mit einer Immobilie sind Sie relativ gut vor inflationsbedingten Verlusten geschützt, denn es handelt sich um eine Sachwertanlage und nicht um eine Kapitalanlage.
  • Für 20-jährige Bundesanleihen bekommen Sie heutzutage um die 0,9 % Zinsen. Schlägt dann noch die Quellensteuer zu, bleiben rund 0,66 % Magerzins übrig. Da sind knappe 3 % Erlös aus der Vermietung eine ganz gute Rendite. Voraussetzung hierfür ist allerdings eine Mietpreiserhöhung um 1 % sowie eine Wertsteigerung um 2 %.

Die Nachteile einer Mietwohnung als Geldanlage

Aus folgenden Gründen ist eine solche Investition möglicherweise nicht sinnvoll:

  • Die momentan hohe Nachfrage an Top-Immobilien als Investitionsmöglichkeit sorgt bei interessanten Objekten an attraktiven Standorten für hohe Preise. Gleichzeitig besteht immer auch die Gefahr, dass es zu Preissenkungen kommt, was den Wert teilweise enorm schmälern kann.
  • Beim Kauf einer Wohnung als Investition müssen Sie immer langfristig denken. Sollten Sie einmal schnell höhere Geldsummen benötigen, kommen Sie nicht so schnell an Ihr Kapital heran.
  • Zudem haben Sie keine gute Risikostreuung, wenn Sie Ihr gesamtes Erspartes nur in die zu vermietende Wohnung investieren.
  • Häufig verfügen die Käufer nicht über die gesamten Geldmittel, um sich ein geeignetes Objekt kaufen zu können. Es macht allerdings keinen Sinn, dass Sie sich verschulden, um für Ihr Alter vorzusorgen – da beißt sich der Hund in den Schwanz.
  • Sollten Sie ausreichend „flüssig“ sein, kann es sehr zeitintensiv werden, eine passende Immobilie zu finden.
  • Wenn Sie nicht aufpassen, kommen nach dem Kauf diverse Mängel zum Vorschein, für die Sie dann noch mehr Geld hinblättern müssen. Unerwartet hohe Nebenkosten, beispielsweise für Reparaturen, können Ihrem Geldbeutel ebenfalls schaden.
  • Nicht zuletzt besteht die Gefahr, dass der Mieter recht „pflegeaufwändig“ ist und es zu Ärger und hohem Zeitaufwand kommt. Heutzutage haben Sie als Vermieter leider wenig Rechte und müssen teilweise harte Kämpfe ausfechten, um Ihre eigene Immobilie so nutzen zu können, wie Sie es möchten. Und dann gibt es ja noch die Mietpreisbremse, die Ihnen ebenfalls zu schaffen machen kann.

Verschulden für die Mietimmobilie?

Betrachten wir einmal ein Rechenbeispiel, das in der faz-online berechnet wurde:

Für eine vermietete Dreizimmerwohnung mit Garage wird ein Kaufpreis von 168.000 Euro verlangt. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei 6.780 Euro – das ist das 24,8-Fache der Miete. Für Maklerkosten kommen nochmal 3,57 % des Kaufpreises drauf und für die Grunderwerbssteuer in diesem fiktiven Beispiel 6,5 %. So kommt man auf Erwerbskosten von 20.400 Euro – ziemlich viel Kohle, was da zusätzlich noch zu zahlen ist.

Der fiktive Käufer verfügt über ein Einkommen von 80.000 Euro pro Jahr vor Steuer. Ihm stehen 200.000 Euro zur Verfügung, die er für 20 Jahre anlegen will. Die jährlichen Kosten für die Verwaltung und Erhaltung der Mietwohnung werden bei 2500 Euro angesetzt. Abschreibungen liegen bei 3150 Euro pro Jahr. Bei einer angenommenen Mieterhöhung sowie Wertsteigerung der Wohnung um jeweils 1 % kommt man auf 2,18 % Rendite. Würden Sie nun laut FAZ nur die Erwerbskosten selbst finanzieren und für den Rest ein Hypothekendarlehen aufnehmen, würden Sie bei gleichen Bedingungen 3,69 % Rendite im Jahr herausschlagen.

Doch hier muss ich leider warnen. Als unabhängiger Honorarberater erlebe ich es immer wieder, wie meine Kunden in die Falle der momentanen Niedrigzinsen tappen. Denn die Zahlen von Banken, Journalisten & Co. balancieren knapp vorm Abgrund. Steigen die Kreditzinsen wieder, sind Sie sehr schnell einen Schritt weiter – und stürzen in die Tiefe. Ich kann Ihnen deshalb nur dringend raten, sich von einem Finanzberater genau vorrechnen zu lassen, mit welchen Szenarien Sie rechnen müssen. Sollte Ihre Kapitaldecke zu knapp bemessen sein, kann sie sehr schnell reißen und Sie stehen vor dem Nichts.

7 Tipps für rentable Immobilienanlagen

Sollten Sie die o.g. Vorteile anziehen und die Nachteile nicht abschrecken, müssen Sie beim Kauf einer Immobilie, die Sie vermieten möchten, einiges beachten. Nachfolgend die wichtigsten Punkte, wie Sie aus einer vermieteten Wohnung ein Renditeobjekt machen können:

  1. Die Investition in eine Immobilie als Renditeobjekt lohnt sich nur, wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen. Denn eine Fremdfinanzierung birgt meiner Meinung nach zu viele unvorhersehbare Risiken – wie oben erläutert.
  2. Ein weiteres wichtiges Kriterium ist der Wiederverkaufswert. Denn sonst machen Sie am Ende ein Minusgeschäft. Der Wiederverkaufswert sollte Minimum die Summe aus Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten ergeben.
  3. Die zu vermietende Wohnung sollte auf keinen Fall mehr kosten als das 25-Fache der zu erwartenden Mieteinnahmen. Denn Ihr Gewinn rutscht schon beim 27-Fachen Kaufpreis in Bezug auf die Miete um einige Prozentpunkte nach unten.
  4. Bevor Sie sich für den Kauf entscheiden, sollten Sie eine korrekte Renditeberechnung erstellen lassen. Darin enthalten sein müssen Nebenerwerbskosten wie Notar- und andere Gebühren, Grunderwerbssteuer und Rücklagen.
  5. Achten Sie bei der Bewertung der Immobilie neben der allgemeinen Lage und den zu erzielenden Preisen auch auf die Marktentwicklung in der jeweiligen Region. Dabei sollten Sie beispielsweise die lokale Kaufkraft, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage berücksichtigen.
  6. Wichtig ist natürlich auch der Zustand der Immobilie. Dazu sollten Sie unbedingt die Bausubstanz betrachten, deren wesentliches Kriterium das Alter ist. Als Faustregel gilt: Je älter das Baujahr, desto höher muss die Rücklage sein. Natürlich sollten Sie dabei auch bisherige durchgeführte Sanierungen und Erneuerungen betrachten.
  7. Ist die Wohnung bereits vermietet, sollten Sie Auskünfte über den Mieter einholen: Zahlt er die Miete regelmäßig? Hat er vor, länger in der Wohnung zu bleiben? Sinnvoll ist es, vor dem Kauf mit dem Mieter zu sprechen.

Fazit: Eine Mietwohnung als Geldanlage ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rentabel. Denn die oben genannten Rendite-Zahlen sind nur auf dem Papier entstanden. Zudem gibt es viele weitere rentable Anlagemöglichkeiten. Informieren Sie sich besser ausführlich oder lassen Sie sich diesbezüglich beraten. Denn jede Geldinvestition sollte individuell erfolgen – anhand Ihrer persönlichen Lebensplanung und finanziellen Möglichkeiten. Da können „schlaue Leute“ noch so viel rechnen: Wenn es um Ihre Altersvorsorge geht, muss ein individueller Finanzplan her!

 https://m.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/worauf-muss-man-achten-beim-immobilienkauf-14167957.html

https://www.steuerimmobilie.de/vorteile-nachteile.html

https://www.aktien-kaufen-fuer-anfaenger.de/geldanlage-immobilien-ratgeber-vorteile-nachteile-tipps/

https://www.wohnung-jetzt.de/service/immobilien_kapitalanlage/kapitalanlage-vermietete-wohnung.php

https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/checklisten-downloads/eigentumswohnung-kapitalanlage.html